보증금 1억의 월세, 41만 원인데 50만 원인 이유

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​​오늘의 가격표: 전세 보증금 1억 원의 월 환산, 갱신 계약 기준 월 41만 6,667원(2026년 9월 법정 상한 연 5.0%)​​

계약 갱신을 두 달 앞둔 세입자에게 집주인이 문자를 보냅니다. 보증금 1억 원에서 5,000만 원을 빼주는 대신 나머지를 월세로 돌리자는 제안입니다. 답장을 쓰기 전에 계산기를 두드려 보면, 같은 1억 원이 어디에 놓이느냐에 따라 전혀 다른 월 요금이 나옵니다.

세입자에게는 그 돈을 빌리면 얼마인지가 기준이고, 집주인에게는 그 돈을 굴리면 얼마인지가 기준입니다. 두 기준 사이의 간격이 이 계약의 실제 가격이 됩니다.

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같은 1억이 만드는 세 개의 월 요금

법이 정한 상한부터 보겠습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 계약을 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 비율을 '대통령령으로 정하는 연 10%'와 '한국은행 기준금리 + 2%' 중 낮은 쪽으로 묶습니다. 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 연 3.00%로 올린 뒤라, 지금 갱신 계약에 적용되는 상한은 연 5.0%입니다. 1억 원을 전부 월세로 돌리면 월 41만 6,667원이 나옵니다.

신규 계약에는 이 상한이 없습니다. 업계에서 관행처럼 통하는 '보증금 1,000만 원당 월 5만 원'을 대입하면 1억 원에 월 50만 원입니다. 은행 창구에서는 세 번째 숫자가 나옵니다. 전세대출로 1억 원을 빌리면 2026년 9월 시중은행 금리 연 4.24.5% 기준으로 월 35만37만 5,000원의 이자가 나갑니다.

세 숫자의 최대 격차는 월 15만 원입니다. 2년 계약이면 360만 원이 계약 방식 하나로 갈리는 셈이죠. 보증금이 커지면 이 격차도 같은 비율로 벌어집니다.

전세 자체의 가격도 오르고 있습니다. 한국부동산원 집계로 서울 아파트 전세가격은 2026년 9월 둘째 주(14일) 기준 올해 누적 7.79% 올랐습니다. 지난해 같은 기간 상승률 1.16%의 약 6.7배입니다. 같은 기관의 9월 17일 발표에서 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 오르며 84주 연속 상승했습니다.

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보증금은 집주인 통장으로, 이자 청구서는 세입자 앞으로

전세의 구조를 한 줄로 요약하면 이렇습니다. 세입자가 맡긴 1억 원은 집주인이 쓰고, 세입자는 그 1억 원을 은행에서 빌려 온 이자를 냅니다. 자기 돈이 아닌 돈의 이자를 내면서 사는 셈이죠. 집주인은 그 돈으로 수익을 만듭니다.

집주인의 수익률은 어느 선일까요. 2026년 9월 22일 출범한 전월세안심신탁센터는 임대인에게 연 44.35% 수준의 운용 수익을 제시할 계획입니다. 시장 전환율이 연 56%대라는 점을 감안하면 낮은 숫자여서, 임대인 참여 유인이 약하다는 지적이 나옵니다. 참여자 모집은 10월에 시작됩니다.

돈은 은행과 보증기관으로도 갈라집니다. 전세대출 이자 4.2~4.5%는 은행 몫이고, 보증금을 지키려고 전세보증금반환보증에 가입하면 주택도시보증공사(HUG)에 보증료를 냅니다. 보증에는 조건이 붙습니다. 공시가격에 140%를 곱한 뒤 다시 90%를 적용한 금액, 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 거절됩니다. 수도권 보증 한도는 7억 원입니다.

계약서에 잘 안 적히는 비용도 있습니다. 중개보수는 1억6억 원 구간에서 상한 0.3%라 3억 원 계약이면 90만 원입니다. 갱신할 때 계약서 작성만 부탁하는 경우 실무에서 대필료로 불리는 5만20만 원대 금액이 오갑니다. 관리비에 섞여 매달 나가는 장기수선충당금은 원래 집주인 부담이어서 이사 나갈 때 청구할 수 있지만, 모르고 나가면 그냥 사라집니다.

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갱신과 신규 사이에 세워진 벽

법정 상한 5.0%와 시장 관행 6%가 갈라지는 지점은 계약의 종류입니다. 갱신 계약에는 상한이 걸리고 신규 계약에는 걸리지 않습니다. 같은 집, 같은 보증금인데 재계약이냐 새 계약이냐에 따라 월 요금이 달라지는 이유죠.

세입자가 갱신요구권을 쓰면 임대료 증액은 5% 이내로 묶입니다. 집주인 입장에서는 2년을 더 묶이는 셈이고, 그 사이 시장 전환율이 올라가면 손해입니다. 갱신 대신 새 세입자를 받거나 전세를 월세로 돌리는 선택이 늘어나는 배경입니다. 오세훈 서울시장이 2026년 9월 7일 페이스북에서 '전월세 지옥'이라고 표현하며 든 숫자는 7월 서울 아파트 평균 월세 162만 원, 전셋값 9.95% 상승이었습니다.

매물 자체도 줄고 있습니다. 오 시장에 따르면 서울의 등록민간임대주택은 40만 7,000가구, 등록임대사업자는 약 9만 3,000명입니다. 8·3 세제 개편으로 과세 특례가 폐지되면서 올해만 2만 가구 넘는 등록임대아파트의 의무임대기간이 끝나고, 2028년까지 약 3만 가구가 더 풀립니다. 임대 물량이 매매 시장으로 넘어가면 전세로 나올 집이 그만큼 줄어듭니다.

공급 목표와 실적의 간격도 벌어져 있습니다. 정부는 2030년까지 150만 가구 착공을 목표로 세웠지만, 9·7 대책 기준으로 수도권에서 연 27만 가구를 착공해야 하는데 2026년 7월까지 누적 착공량은 7만 8,000가구로 목표의 약 30%입니다(경향신문 2026년 9월 22일 보도). 이재명 대통령은 9월 18일 기자회견에서 공급 속도전을 강조했고, 홍지선 국토교통부 장관은 공공임대 확충을 우선하겠다는 입장을 밝혔습니다.

리스크의 가격도 이 안에 있습니다. HUG의 전세보증금 대위변제액은 2024년 3조 9,948억 원까지 치솟은 뒤 2025년 1조 7,935억 원으로 줄었습니다. 미회수 채권은 2025년 말 7조 1,253억 원, 2026년 6월 말 6조 8,170억 원입니다. 2021~2025년 정부가 HUG에 넣은 출자금은 6조 4,389억 원입니다. 전세사기 피해자로 인정된 누적 건수는 2026년 8월 말 기준 40,936건이고 40세 미만이 75.95%입니다. 보증 조건이 까다로워진 것도, 보증료가 붙는 것도 이 숫자들의 뒷면입니다.

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다음 계약서에서 먼저 볼 숫자는 보증금이 아니다

계약서를 받으면 보증금 총액보다 먼저 볼 것이 있습니다. 이 계약이 갱신인지 신규인지입니다. 갱신이면 전환율 상한이 연 5.0%로 묶이고, 신규면 시장가로 열립니다. 그다음은 보증금 1억 원당 월 환산액입니다. 41만 원인지 50만 원인지에 따라 2년 총액이 200만 원 넘게 갈립니다.

보증보험 가입 가능 여부도 함께 봐야 합니다. 공시가격의 126%를 넘으면 보증이 안 되고, 그 리스크는 세입자가 안고 갑니다. 보증료를 지원받을 수 있는지도 확인할 항목입니다. 2026년 기준 최대 30만 원 한도의 보증료 지원이 운영되고 있습니다.

앞으로 움직일 변수는 한국은행 기준금리입니다. 2026년 8월 27일 연 3.00%로 올라선 이 금리가 더 오르면 갱신 계약의 법정 상한도 따라 올라갑니다. 전세대출 금리 4.24.5%의 방향도 변수입니다. 마지막은 10월로 예고된 전월세안심신탁 참여자 모집입니다. 임대인에게 제시하는 연 44.35%가 시장 전환율 5~6%를 넘어설 수 있는지에 따라, 전세로 나올 매물의 양이 달라집니다.