규제 피한 수요, 비규제지역으로 쏠리다
서울과 과천, 분당 등 규제지역의 대출 규제가 빡빡해지면서 그 여파가 인접 비규제지역으로 직행하고 있습니다. 우리은행 부동산리서치랩 분석에 따르면 2026년 상반기 구리, 남양주, 수원 권선구, 안양 만안구, 용인 기흥구, 화성 동탄구 등 6개 비규제지역의 아파트 매매 거래량은 2만 688건으로 전년 동기 1만 2,556건 대비 64%나 급증했습니다. 규제를 피해 이동한 '풍선효과'가 숫자로 확인된 겁니다.
이 지역들은 서울 접근성이 좋고 GTX 교통망 확충, 반도체 산업벨트 조성이라는 호재를 동시에 갖추고 있어 실수요와 투자수요가 한꺼번에 몰렸습니다. 특히 전세를 끼고 매입하는 갭투자 수요가 늘면서 경기 외 지역 거주자의 매수 비중이 19.0%에서 22.6%로 올라갔고, 구리시는 무려 42.1%까지 치솟았습니다.
매도자도 웃는 이유, 배액배상
거래량 급증과 함께 집값도 가파르게 뛰었습니다. 화성 동탄구는 올해 누적 상승률 9.57%로 전국 최고를 기록했고, 평균 거래가는 8억 1,276만 원으로 1년 새 약 7,000만 원 올랐습니다. 구리 역시 9.3% 상승해 호당 7억 2,126만 원에 거래되고 있습니다.
가격이 이렇게 오르니 매도자들은 계약금의 두 배를 물어주는 배액배상 부담을 감수하고서라도 계약을 깨고 더 비싸게 되팔고 있습니다. 올해 상반기 6개 지역의 계약 해제 건수는 1,248건으로 전년 대비 21% 증가했고, 그중 동탄구만 351건으로 전체의 28%를 차지했습니다. 10채 중 3채 꼴로 계약이 취소된 셈인데요, 반도체 호황으로 인한 '셔세권' 수요가 집중되면서 시세 상승 기대감이 커진 영향이 큽니다.
정부 규제 카드, 언제 꺼내나
문제는 일부 지역이 이미 규제지역 지정 정량지표를 충족하거나 근접한 상태라는 점입니다. 우리은행 함영진 랩장은 구리, 동탄, 기흥 등이 규제지역 요건에 거의 다다랐다며, 시장 과열이 지속되면 정부가 규제 카드를 검토할 가능성이 크다고 봤습니다. 실제로 6월 둘째 주 동탄의 매매가격지수 상승률은 1.98%, 셋째 주에는 2.22%까지 뛰며 불안 신호가 커지고 있습니다.
지금처럼 시세 차익에 초점을 맞춘 접근보다는 실거주 가치와 장기적인 지역 경쟁력을 기준으로 판단하는 게 안전해 보입니다. 규제지역으로 지정되면 대출과 세금 부담이 한꺼번에 무거워지고, 이후 시장 흐름도 급변할 수 있기 때문입니다.