중형 아파트 가격의 역주행
서울 아파트 시장에서 흥미로운 현상이 지속되고 있습니다. 전용면적 85㎡ 초과102㎡ 이하인 중형 아파트의 평균 매매가가 102㎡ 초과135㎡ 이하 중대형 아파트보다 약 2억원이나 비싸게 거래되고 있죠. KB부동산 통계에 따르면 11월 기준 중형 아파트 평균가는 22억 470만원, 중대형은 20억 407만원으로 나타났습니다. 이 같은 가격 역전 현상은 2022년 11월 통계 개편 이후 단 한 번도 뒤집히지 않았을 뿐만 아니라, 격차는 점차 확대되는 추세를 보이고 있습니다.
바뀌는 가구 구조와 주거 패러다임
이러한 변화의 배경에는 우리 사회의 인구 구조 변화가 자리잡고 있습니다. 서울시 통계를 보면 1인 가구가 40%로 가장 많고, 2인 가구 26%, 3인 가구 19% 순입니다. 4인 가구 이상은 15%에 불과하고, 서울의 평균 가구원수는 2.1명에 그칩니다. 과거 대가족 시대에 선호되던 넓은 평수보다는 2~3인 가구에 적합한 중형 아파트에 대한 수요가 자연스럽게 증가한 겁니다.
최근 신축 아파트들의 설계 변화도 중요한 역할을 하고 있습니다. 발코니 확장, 팬트리, 드레스룸 등 공간 효율을 높이는 설계가 일반화되면서, 중형 아파트에서도 충분한 실사용 공간을 확보할 수 있다는 인식이 확산되고 있죠. 같은 면적이라도 과거보다 훨씬 활용도가 높아진 셈입니다.
강남과 강북의 다른 그림자
흥미로운 것은 지역별로 다른 양상을 보인다는 점입니다. 강북 14개 구는 여전히 중대형 아파트(14억 2046만원)가 중형(12억 9725만원)보다 높은 가격을 유지하는 반면, 강남 11개 구에서는 중형 아파트가 26억 2906만원으로 중대형의 24억 2905만원보다 2억원 가량 비싼 모습을 보였습니다. 이는 강남 지역의 높은 가격 상승 압력으로 인해 대출 의존도가 커진 수요층이 중대형보다 중형을 선호하는 경향이 강화된 결과로 분석됩니다.
대형 아파트는 별개의 시장
전용 면적 135㎡를 넘는 대형 아파트는 평균 36억 2830만원으로 중형·중대형과 뚜렷하게 다른 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 고액 자산가 중심의 거래가 이루어지는 시장으로, 중형·중대형 사이에서 나타나는 가격 역전 현상과는 별개로 움직이는 것으로 평가됩니다. 대출 규제나 가격 부담보다는 투자와 자산 보존의 관점에서 접근하는 계층이 주를 이루기 때문에 일반 주택 시장의 흐름과는 다르게 움직이는 겁니다.
앞으로의 시장 전망
전문가들은 이 같은 추세가 당분간 지속될 것으로 전망합니다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "중대형 아파트의 가격 부담과 대출 규제가 중형 아파트 수요를 증가시킨 주요 요인"이라고 분석했습니다. 소가족화 추세와 주거 공간에 대한 인식 변화가 지속되는 한, 중형 아파트에 대한 선호는 당분간 이어질 가능성이 높아 보입니다. 다만 지역별 차이는 지속될 전망인데, 강남처럼 가격 부담이 큰 지역일수록 중형 아파트 선호 현상은 더 뚜렷하게 나타날 것이라고 전문가들은 예측하고 있습니다.