전세 시장의 삼중고
서울을 비롯한 수도권 전셋값 상승세가 걷잡을 수 없이 확산되고 있습니다. 6·27 가계부채 관리 방안과 10·15 주택시장 안정화 대책으로 대출 규제가 강화되면서 매매 시장이 위축된 반면, 전세 수요는 폭발적으로 늘어난 것이 주된 원인입니다. 특히 하남시는 주간 전세가 상승률이 0.41%를 기록하며 가장 큰 오름폭을 보였는데요, 인근 서울 송파구와 강동구에서 넘어오려는 수요가 몰리면서 전세 매물 확보가 하늘의 별따기처럼 어려워졌습니다.
전세 물량 부족 현상은 수도권을 넘어 전국적으로 확산되고 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 울산의 전세 매물은 2년 전 2761건에서 현재 482건으로 82.6%나 급감했고, 세종(69.8%), 부산(69.3%), 대구(61.2%) 등 주요 지방 도시들도 비슷한 추세를 보이고 있습니다. 이런 현상은 단순한 일시적 현상이 아니라 구조적인 공급 부족 문제가 깊게 자리 잡고 있음을 보여줍니다.
매물은 사라지고 가격은 치솟고
실제로 대규모 단지에서도 전세 매물을 찾기 어려운 상황입니다. 송파구 래미안파크팰리스(919가구)는 전세 매물이 고작 2건에 불과하고, 용산구 한남 힐스테이트(283가구)는 1건만 등록되어 있습니다. 경기 판교의 푸르지오그랑블(948가구)도 전세 6건에 그치고 있어, 전세를 구하려는 세입자들의 발길이 막히고 있습니다.
이런 매물 부족은 당연히 가격 상승으로 이어지고 있습니다. 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 6146만원으로 2022년 10월 이후 최고치를 기록했고, 상위 20% 아파트의 평균 전셋값은 12억 6334만원으로 KB부동산 통계 집계 이후 역대 최고치를 달성했습니다. 월세 시장도 예외는 아닌데요, 서울 아파트 월세지수가 130.2로 통계 집계 사상 처음으로 130선을 넘어섰습니다.
규제와 공급 부족의 악순환
전세난 심화의 근본 원인은 정부의 강력한 규제와 공급 부족이 맞물리면서 악순환을 빚고 있기 때문입니다. 10·15 대책으로 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세 대출이 금지되면서 '갭투자'가 사실상 막혔고, 이로 인해 전세 공급원이 크게 줄었습니다. 또한 1주택자의 전세 대출에 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되면서 대출 한도가 축소되어, 많은 세입자들이 전세자금 마련에 어려움을 겪고 있습니다.
이런 상황에서 세입자들의 선택지는 점점 좁아지고 있습니다. 10·15 대책 이후 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신 계약 비중이 3.1%p 증가한 41%를 기록했는데요, 대출이 어렵고 이사 계획에 차질이 생기면서 기존 주택에 눌러앉는 경우가 늘어난 것입니다. 한 부동산 관계자는 "어차피 대출이 안 나오니 계약 갱신하고 눌러삽니다"라는 세입자들의 이야기가 점점 더 흔해지고 있다고 전합니다.
내년이 더 무섭다는 전문가들
가장 큰 우려는 내년 상황입니다. 2017년 정부가 장려했던 장기 일반임대주택의 8년 의무임대 기간이 종료되는 '등록임대주택 자동말소'가 본격화되면서, 2025년부터 2028년까지 서울에서만 4만1451호의 임대주택이 시장에서 사라질 예정입니다. 이들 주택은 그동안 저렴한 전세 공급의 중추 역할을 해왔는데, 자동말소 이후 집주인들이 종합부동산세 부담을 이유로 매도나 월세 전환을 선택할 가능성이 높습니다.
신보연 세종대 교수는 "내년부터 본격화되는 자동말소와 전세 수요 증가가 겹치면 현재의 전세난은 예고편에 불과할 것"이라고 경고하며, 전셋값이 연간 10%까지 상승할 수 있다고 내다봅니다. NH농협은행 윤수민 부동산전문위원도 "갭투자 제한과 공급 감소로 인해 내년에는 집주인 우위 시장이 더욱 심화될 것"이라고 예측했습니다.
해법은 어디에
전문가들은 이 같은 전세난을 해결하기 위해서는 다각도의 접근이 필요하다고 조언합니다. 다주택자 규제 완화와 토지거래허가구역의 탄력적 조정을 통해 공급을 확대하는 방안이 제안되고 있고, 등록임대주택의 자동말소 시기를 조정하거나 재등록 시 세제 인센티브를 제공하는 정책도 고려해야 한다는 목소리가 나옵니다. 문제는 이러한 조치들이 즉각적인 효과를 내기 어렵다는 점인데요, 당분간 전세난이 지속될 것이라는 전망이 우세합니다.