전세 매물 급감하는 까닭
정부의 부동산 세제 개편이 전세 시장에 미칠 파장이 큽니다. 등록임대사업자들이 세금 혜택을 유지하기 위해 의무임대 기간이 끝나면 실거주로 전환하거나 매도에 나서고 있기 때문입니다. 특히 보증금 증액 제한 때문에 세입자를 포함한 매도가 어려워진 임대인들은 양도세 중과를 피하기 위해 직접 들어가는 방식을 택하고 있습니다. 대한주택임대인협회 분석에 따르면 2028년까지 서울에서만 약 3만 7,000가구의 임대 매물이 사라질 전망입니다. 결과적으로 저렴한 전세 주거 기회가 줄어들며 전세난이 심화될 우려가 큽니다.
절세 수요 쏠리는 20억대 주택
세금 폭탄을 피하려는 움직임은 매매 시장의 판도도 바꾸고 있습니다. 정부가 시세 32억 원 이상 초고가 주택을 겨냥해 세제 개편안을 발표하면서, 상대적으로 세 부담이 적은 20억 원대 아파트가 절세 가능한 주택으로 떠올랐습니다. 마포·용산·성동구 등 이른바 마용성 지역에 매수 문의가 쏟아지는 이유입니다. 반면 비거주자의 보유세 부담은 급증합니다. 마포래미안푸르지오의 경우 비거주 시 내년 보유세가 실거주자보다 86.8%나 높아지며, 왕십리 텐즈힐은 5배 이상 차이가 납니다. 집주인의 세금 부담이 임대료 상승으로 전가되거나 임차인을 외곽으로 밀어내는 결과를 낳을 수 있습니다.
다가오는 2027년 말의 변화
세 부담을 피해 매물을 내놓는 흐름도 단계적으로 진행되고 있습니다. 2024년 말과 2025년 상반기를 지나며 1, 2차 매각이 이뤄졌고, 이제 시장의 시선은 2028년 이전인 2027년 말로 향하고 있습니다. 양도세 장기거주 소득공제 한도가 2028년 인별 20억 원으로 줄고 2029년 10억 원으로 축소되기 때문입니다. 고가주택 보유자들의 매도가 집중될 가능성이 높습니다. 더불어민주당은 국회 심의 과정에서 세제 개편의 부작용을 보완하겠다고 밝혔으나, 세금 구조 변화가 만들어낸 수급 불균형과 민심의 흔들림을 잡을 수 있을지 관건입니다.