책임 공방으로 번진 공급 절벽
서울 아파트 시장을 둘러싼 여권과 서울시의 책임 공방이 뜨겁습니다. 이재명 대통령은 윤석열 정권 출범과 오세훈 시장 취임 이후 서울 주택 인허가와 착공이 절반 이하로 줄었다고 지적했는데요. 실제 국토교통부 통계를 보면 2021년 8만1,637호였던 인허가는 2025년 4만1,566호로 49.1% 감소했고, 착공은 5만9,667호에서 3만2,119호로 46.2% 줄었습니다. 수치만 놓고 보면 공급 위축은 분명한 사실입니다.
반대로 오세훈 시장은 박원순 전 시장 시절 재개발·재건축 구역 389곳이 해제되며 43만 호의 잠재 물량이 사라진 것이 구조적 원인이라고 맞섭니다. 그는 최근 유튜브 방송에서 정부의 실거주 강조가 전세 매물 실종을 불러왔다며 노원·중랑구 일대 전세 매물이 70~80% 급감했다고 주장했습니다. 대통령이 기자회견에서 언급한 '평탄화'라는 표현에 대해서는 서민에게 무책임한 발언이라고 비판했고요.
고금리와 PF 경색, 10년 정비 공백
사실 공급 감소를 특정 정치인 한 명의 책임으로 돌리기는 어렵습니다. 2022년 하반기부터 기준금리가 급등하고 레고랜드 사태로 부동산 PF 시장이 얼어붙으면서 사업자들이 착공을 미룬 영향이 컸습니다. 한국개발연구원에 따르면 기준금리가 1%포인트 오르면 주택 착공 증가율은 4분기 뒤 7.4%포인트 하락합니다. 2022년 7~10월 전국 주택매매 거래량이 전년 동기 대비 58.2% 줄었을 정도로 시장 자체가 위축됐죠.
박원순 전 시장의 정비구역 해제도 장기 공급 기반을 약화시킨 요인으로 꼽힙니다. 2016~2020년에는 서울에서 새로 지정된 주택재개발 구역이 한 곳도 없었습니다. 정비사업은 통상 15년 이상 걸리기 때문에 그 여파가 지금부터 나타나고 있다는 분석입니다. 결국 고금리, PF 경색, 정비 공백이 겹치며 공급 절벽이 만들어진 셈입니다.
'평탄화'와 공급 레토릭
시장에서는 이미 지역별 온도 차가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 강남·서초구 아파트값은 6주 연속 하락한 반면, 외곽과 경기 남부권은 강세를 이어가며 서울 아파트값이 84주 연속 상승했습니다. 정부가 말하는 '평탄화'가 고가 지역에만 국한된 모습입니다.
이재명 대통령은 기자회견에서 “이 정부는 합니다”라며 공기업 부지 활용과 금융·세제·규제 개편을 통해 공급을 신속히 늘리겠다고 밝혔습니다. 수도권 집중과 부동산 불패 신화를 근본 원인으로 지목하며 국토 균형발전을 강조했는데요. 다만 전문가들은 재건축 초과이익 환수제와 조합원 지위양도 제한 등 복잡한 규제가 풀리지 않으면 공급 확대가 쉽지 않다고 지적합니다. 책임 공방보다 제도 개선이 시급하다는 목소리가 커지는 이유입니다.