수도권과 지방의 가격 격차 심화
내년 주택시장에서 수도권과 지방의 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 전망입니다. 건설정책연구원이 최근 발표한 '2026년 건설·주택 경기전망'에 따르면, 수도권 주택가격은 2~3% 상승할 것으로 예상되는 반면, 지방은 1% 내외 하락하거나 보합세를 보일 것으로 분석됐습니다. 이로 인해 지역별 주택가격 격차가 더욱 벌어질 것이라는 게 전문가들의 공통된 진단입니다.
현재 서울 아파트 평균 가격은 전 고점의 99.9%까지 회복한 반면, 지방은 87% 수준에 머물러 있습니다. 이러한 차이는 매수 심리, 거래량, 가격 등 주택 시장 전반에 걸쳐 나타나고 있어 지역 간 불균형이 점차 고착화되는 양상입니다.
공급 부족이 가져올 수도권 상승 압력
수도권 집값 상승의 가장 큰 요인은 구조적인 공급 부족입니다. 최근 3년간 주택 착공 실적이 부진하면서 향후 수도권 시장을 중심으로 공급 절벽 현상이 본격화될 전망입니다. 올해 7월까지 주택 건설 준공 실적은 5개년 평균에 근접했지만, 착공 실적은 여전히 5년 평균의 절반 수준에 불과합니다.
내년 주택 공급 전망도 이 같은 추세를 반영하고 있습니다. 착공 실적은 올해보다 6% 증가한 35만 3천호로 예상되지만, 준공 실적은 약 25% 감소한 29만 3천호로 전망됩니다. 이는 2022~2023년 침체기에 급감한 착공 실적의 영향이 본격적으로 나타나기 시작한 것으로 분석됩니다.
지방 시장을 짓누르는 구조적 문제
지방 주택시장이 어려움을 겪는 데는 여러 구조적 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 인구 감소와 수요 기반 약화가 가장 큰 장애물로 꼽히는데, 전국 미분양 물량의 80%가 지방에 집중되어 있다는 점이 특히 심각합니다. PF 부실 우려와 고금리 상황도 지방 건설사들의 자금난을 심화시키며 주택 공급 감소를 초래하고 있습니다.
지방 전문건설업체들의 경영 부담은 여전히 커서, 전문건설업 계약액이 2025년 7% 감소한 후 2026년 4% 증가에 그칠 것으로 예상됩니다. 공종별 회복 속도 차이와 지역별 건설 경기 양극화가 지방 업체들의 어려움을 가중시키고 있습니다.
건설 산업 전체의 도전 과제
건설 투자 측면에서도 낙관하기 어려운 상황입니다. 올해 건설투자는 전년 대비 약 9% 감소한 264조원 수준으로 예측되었습니다. 내년에는 약 2% 증가한 269조원으로 제한적인 반등에 그칠 전망인데, 이는 외환위기 이후 최대 감소폭을 기록할 것으로 보이는 올해 건설 경기 대비 기저효과에 따른 것입니다.
김희수 건정연 원장은 "국내 건설 투자가 장기적인 저성장 기조에 접어들었으며, 산업 전반의 생존 전략과 지속 가능성에 대한 근본적인 고민이 필요하다"고 강조했습니다. 건설 산업의 성장률 둔화가 뚜렷하며, 향후에도 0~1%대의 저성장 기조가 고착화될 가능성이 크다고 내다봤습니다.
정책 효과와 향후 전망
정부의 부동산 대책 효과는 주택 공급 물량이 시장에 실제로 풀려야 나타날 수 있습니다. 도심 공급 활성화, 정비사업 규제 완화, 공공·민간 PF 지원 등의 정책 효과를 위해서는 실제 공급 확대가 필수적이며, 주택 공급 없이는 시장 안정 또한 기대하기 어렵습니다.
금리 인하 기대감과 PF 불확실성 감소 등 우호적 신호에도 불구하고, 누적된 선행지표 부진과 지역 건설 경기 양극화가 회복을 제약하고 있습니다. 내년 건설 시장은 긍정적 요인과 부정적 요인이 공존하는 '혼합 국면'에 접어들 것으로 예상되며, 본격적인 반등까지는 시간이 더 필요할 것으로 보입니다.