규제가 만든 예상 밖의 지도
2025년 10월 20일 토지거래허가구역 지정 이후 1년이 지났습니다. 그사이 경기 12개 지역 가운데 11곳에서 아파트값 상승률이 오히려 확대됐는데요. 광명시는 1.8%에서 20.8%로, 용인 수지구는 5.2%에서 20.1%로, 성남 분당구는 13.8%에서 21.7%로 뛰었습니다. 규제를 걸었는데 가격이 더 오른 셈입니다.
서울 전역이 토허구역에 포함된 뒤인 6월, 평균 토지거래허가신청 가격은 전월 대비 2.67% 올라 직전 대책 이후 최고치를 기록했습니다. 다주택자의 절세용 급매물이 소화된 뒤 실수요 중심 매수세가 이어진 결과로 풀이됩니다.
강남은 빠지고 외곽은 올랐다
2026년 10월 기준 강남구 누적 변동률은 -0.95%로 약세입니다. 반면 군포시는 누적 9.26%, 의왕시는 9.62%를 기록했고, 수원 팔달구 매교동의 한 아파트 전용 84㎡는 11억9천만원에 거래되며 2억원 넘게 올랐습니다. 서울 안에서도 중랑구 10.77%, 강북구 10.81% 등 14개 자치구가 두 자릿수 상승률을 보였습니다. 상승률 상위 10곳 중 8곳이 경기도라는 점도 눈에 띕니다.
배경에는 전세 매물 급감이 자리합니다. 수원 영통구 전세 매물은 1월 403건에서 291건으로 27.8% 줄었는데, 전세 가격은 11.32% 올랐습니다. 세입자들이 매수로 돌아서면서 가격을 밀어 올린 겁니다. 여기에 삼성전자의 사내 주택자금 대출과 경기 남부 반도체 벨트의 직주 근접성도 힘을 보태고 있습니다.
실거주 의무의 그늘
토허구역은 일정 면적을 넘는 아파트를 살 때 지자체 허가를 받고 2년간 실거주하도록 합니다. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 막아 투기 수요를 줄이려는 취지죠. 그런데 실거주 의무가 기존 세입자를 내보내면서 전월세 가격을 밀어 올리는 부작용으로 이어졌습니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 저소득층이 정책 부작용을 가장 크게 받는다고 지적합니다.
정부는 2026년 7월 5일 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시를 추가 지정해 경기 15개 지역으로 넓혔습니다. 김이탁 국토교통부 제1차관은 시장 상황을 지켜보며 해제 여부를 정하겠다고 밝혔습니다. 규제 효과와 부작용이 동시에 드러난 만큼, 공청회 등을 통한 의견 수렴과 국민적 합의가 뒷받침돼야 할 시점입니다.