반도체 호황이 끌어올린 셔세권
정부가 6월 30일, 경기 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 묶는 '삼중규제'에 포함했습니다. 발단은 반도체 산업 호황이었습니다. 삼성전자와 SK하이닉스의 고액 성과급 지급 결정과 GTX-A 노선 개통이 맞물리며, 출퇴근 셔틀버스를 이용하는 이른바 '셔세권' 입지의 부동산 수요가 폭발적으로 늘었습니다.
올해 6월 기준 동탄구 아파트 매매가 누적 상승률은 11.38%로 전국 최고치를 기록했습니다. 구리 7.87%, 기흥 6.21%도 경기도 평균인 2.67%를 크게 웃돌았고요. 이로써 경기 규제지역은 기존 12곳에서 15곳으로, 수도권 삼중규제 지역은 총 40곳까지 확대됐습니다.
규제의 핵심과 시장의 양극화
이번 조치의 핵심은 대출 문턱을 크게 높인 것입니다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 떨어졌고, 유주택자는 신규 구입 목적 주담대를 받을 수 없게 됐습니다. 또 주택 가격에 따라 대출 한도가 15억 원 이하 6억 원, 25억 원 이하 4억 원, 그 이상은 2억 원까지 차등 제한됐습니다. 토지거래허가구역 지정으로 아파트 취득 시 2년간 실거주 의무가 부과되면서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 금지됐습니다.
규제 발표 직후 시장은 양극단으로 움직였습니다. 동탄 지역 중개업소에는 '당장 계약서 쓰자'는 문의가 쏟아졌고, 일부 단지에서는 호가를 수억 원 낮춘 급매물이 나오기도 했습니다. 규제 전후로 거래 행태가 극명하게 갈리는 모습이었습니다.
실수요자 보호라는 명분, 뒷북이라는 비판
그러나 비판도 만만치 않습니다. 개혁신당 이준석 대표는 도시의 실질적 가치 상승을 무시한 규제라며 강하게 반발했습니다. 대출 한도 축소로 정작 젊은 실수요자와 무주택 주민들만 피해를 본다는 지적도 나왔습니다. 이미 가격이 많이 오른 뒤에 나온 '뒷북 규제'라는 평가도 꾸준히 제기되고 있습니다.
가장 큰 우려는 풍선효과입니다. 규제에 가로막힌 수요가 수원, 안양, 남양주 등 인근 비규제지역으로 이동할 가능성이 높습니다. 국토부는 차입 비중이 높은 남양주나 화성 병점구 등을 다음 후보로 보고 있지만, 시장은 여전히 불안합니다. 결국 부동산 안정을 위해서는 규제 일변도가 아니라 일관된 정책 신호와 함께 주택 공급 확대가 병행돼야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.