올해 공동주택 공시가격이 발표되며 부동산 시장이 발칵 뒤집혔습니다. 전국 평균 9.16% 상승했지만, 서울은 그 두 배가 넘는 18.67%나 급등했는데요. 특히 강남 3구와 한강 벨트 지역은 20%를 훌쩍 넘는 상승률을 기록하며 ‘갑부의 게임장’이라는 오명을 다시 한번 확인시켰습니다. 이로 인해 고가 주택 보유자들의 세금 부담은 전년 대비 50% 가까이 뛸 것이 확실시되고, 일각에서는 ‘월세 100만원’을 내는 것과 다름없다는 불만까지 터져 나오고 있습니다.
서울 강남은 천국, 지방은 냉골
공시가격 상승의 가장 큰 특징은 지역 간 격차가 극심하다는 점입니다. 서울 내에서도 성동구는 29%, 강남구는 26% 넘게 올랐지만, 도봉구나 금천구는 2%대에 머물렀습니다. 전국으로 눈을 돌리면 상황은 더욱 명확한데요. 경기와 세종은 소폭 상승했지만, 대구, 대전, 광주를 비롯한 6개 광역시·도는 오히려 하락했습니다. 이는 수도권, 그중에서도 한정된 고급 주택지로 자본과 수요가 집중되는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 공시가격에 고스란히 반영된 결과입니다. 상위 5개 최고가 아파트의 공시가격이 모두 200억 원을 넘어선 것도 같은 맥락에서 이해할 수 있습니다.
보유세 폭탄, 누구에게 떨어지나
공시가격은 단순한 숫자가 아닙니다. 재산세와 종합부동산세를 계산하는 기준이 되기 때문에, 가격이 오르면 바로 세금 고지서로 이어집니다. 국토교통부의 모의계산에 따르면 강남권 고가 아파트의 보유세는 40~50% 이상 급증할 전망입니다. 대표적인 사례가 손흥민 선수가 보유한 ‘에테르노 청담’ 펜트하우스인데요, 공시가격이 325억 원을 돌파하며 내년 보유세만 4억 원에 달할 것으로 추정됩니다. 아이유가 보유한 동일 단지 주택도 보유세가 1억 5천만 원으로 예상됩니다. 문제는 이렇게 늘어난 세금 부담이 집주인에게만 머물지 않을 수 있다는 점입니다. 전문가들은 하반기 고지서가 도착하는 시점에 집주인들이 전세나 월세 인상을 통해 부담을 전가할 가능성을 우려하고 있습니다.
매도 압박 vs 장기 보유
세금 부담이 크게 늘자 시장에서는 자연스럽게 매도 물량이 증가할 것이라는 관측이 나옵니다. 실제로 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 종료되면서, 주택을 세 채 이상 가진 사람들은 최대 82.5%의 세금을 내야 하기 때문입니다. 일부에서는 이미 강남 지역에서 매물이 늘어나는 추세를 포착했다고 말합니다. 하지만 모든 보유자가 매각을 선택할 것 같지는 않습니다. 자산이 풍부한 고액 자산가들은 오히려 증여 등을 통해 장기 보유 전략으로 돌아설 수 있고, 이는 시장의 유동성을 떨어뜨려 자산 양극화를 심화시킬 수 있다는 지적입니다. 정부는 1주택자에 대한 세금 부담 완화를 검토 중이지만, ‘징벌적 과세’가 되지 않도록 신중할 것을 강조하고 있습니다. 시장의 반응과 정책의 향방이 주택시장 안정의 핵심 열쇠가 될 전망입니다.