강남이 먼저 꺾였다
서울 강남권 아파트 실거래가지수가 4개월 만에 하락으로 돌아섰습니다. 한국부동산원 통계를 보면 8월 동남권(강남·서초·송파·강동) 지수는 0.29% 내렸는데요. 5월부터 이어지던 상승 흐름이 꺾인 겁니다. 배경에는 8월 3일 발표된 세제개편안이 있습니다. 종합부동산세 인상과 양도소득세 장기보유특별공제 축소가 예고되면서 초고가 단지부터 급매물이 쏟아졌습니다.
대치동 은마아파트 전용 76.79㎡는 지난해 11월 37억38억 원에 팔렸지만, 8월에는 32억 5천만34억 5천만 원, 9월에는 31억 원대까지 내려왔습니다. 세금 부담을 미리 덜어내려는 고가 주택 보유자들의 움직임이 시세를 끌어내린 셈입니다.
수요는 중저가로 옮겨갔다
반대로 중저가 지역은 뜨겁습니다. 8월 노도강(노원·도봉·강북)이 속한 동북권은 1.54% 올라 서울에서 상승률이 가장 높았고, 도심권도 1.06% 올랐습니다. 이런 흐름은 10·15 대책 이후 1년간 더 뚜렷합니다. 2025년 10월 기준 서울 아파트 매매가격은 전년 대비 10.42% 올라 88주 연속 상승했는데, 성북구 16.52%, 서대문구 14.40%, 강서구 14.39%가 상승을 이끈 반면 강남구와 서초구는 1.40%, 3.35%에 머물렀습니다.
고가 주택 대출 한도가 줄어든 탓에 실수요자들이 10억 원 이하 지역으로 눈을 돌린 결과입니다. 규제가 강남을 누르자 온기가 외곽으로 퍼진 게 아니라, 수요 자체가 외곽으로 옮겨간 겁니다.
전세는 잠기고 월세는 늘고
전월세 시장도 흔들립니다. 전세 매물은 2만331건으로 1년 새 16.6% 줄었고, 전세가격은 9.96% 올랐습니다. 성북구 15.64%, 노원구 14.63% 등 중저가 지역 전세가 특히 뛰었고, 월세 비중은 44.1%에서 50.2%로 커졌습니다. 강남 3구 매물은 68.4% 늘었지만 중랑구 -48.1%, 강북구 -44.7% 등 외곽은 급감했습니다.
2026년 이주 예정 단지 11곳이 전체 전월세 매물의 30%를 차지하면서 전세 매물 잠김도 심해지고 있습니다. 전문가들은 거래량 감소와 대출금리 인상이 겹치면 하락 전환 지역이 더 늘어날 수 있다고 봅니다. 부동산원은 9월 실거래가지수 상승률을 8월 0.72%에서 0.16%로 낮춰 잡고 도심권(-0.97%)과 동남권(-1.71%)의 하락 전환을 예상했습니다. 강남의 조정과 외곽의 상승이 당분간 함께 이어질 가능성이 큽니다.