재건축 승인에도 웃지 못하는 은마
서울 강남구 대치동 은마아파트가 재건축 사업시행계획인가를 받으면서 모두가 기대했던 호재가 찾아왔습니다. 하지만 정작 시장의 반응은 뜨겁지 않습니다. 오히려 거래가 거의 이뤄지지 않는 '거래 절벽' 현상이 나타나고 있는데요. 전용 76㎡의 경우 과거 34억 6천만 원에 거래됐던 가격이 최근에는 34억 원 선으로 낮아졌고, 실제 매매가 성사되려면 32억 원 수준까지 떨어져야 한다는 관측이 나옵니다. 전용 84㎡ 역시 기존 39억 원에서 현재 35억 원 선으로 호가가 하락했습니다. 사업 승인이라는 단비가 내렸음에도 시장은 오히려 한파 속으로 들어가고 있습니다.
단기간에 2억 뛴 분담금과 세제 폭탄
은마아파트를 비롯한 강남권 시장을 짓누르는 건 재건축 분담금 급등과 세제 개편안입니다. 조합 추정치를 보면 은마 전용 76㎡의 분담금은 지난해 9월 2억 3천만 원에서 올해 5월 4억 2천만 원으로, 전용 84㎡는 1억 8천만 원에서 3억 2천만 원으로 불어났습니다. 8개월 만에 1억2억 원씩 뛴 셈입니다. 여기에 정부가 발표한 2026년 세제개편안까지 겹쳤습니다. 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 12억 원에서 14억 원으로 늘었지만, 과세표준 6억12억 원 구간의 세율이 1.3%로 인상되는 등 고가 주택 중심의 '핀셋 과세'가 적용됩니다. 비거주 1주택자의 경우 기본공제는 오히려 9억 원으로 줄어 세 부담이 더 커졌습니다. 양도소득세도 장기보유특별공제에서 실거주 기간을 반영하는 장기거주소득공제로 바뀌며 공제 한도가 축소되었습니다. 이처럼 분담금과 보유세, 양도세 부담이 한꺼번에 몰리면서 소유주들의 매도 심리가 자극되고 있습니다.
대출 규제에 갇힌 시장, 눈치보기 장세 지속
세 부담이 커지자 10년 이상 장기 보유한 1세대 1주택자를 중심으로 매물이 쏟아지고 있습니다. 세제개편안 발표 전후를 비교하면 서울 아파트 매물은 6만 409건에서 6만 2,789건으로 증가했으며, 특히 강남구와 서초구에서 각각 580건, 477건의 매물이 늘었습니다. 일부 단지에서는 기존 호가보다 2억~3억 원 낮춘 급매물까지 등장하고 있습니다. 집주인들은 내년 6월 1일 과세기준일을 앞두고 처분 시점을 저울질하고 있는데요. 문제는 매수자들이 살 엄두를 내지 못하고 있다는 점입니다. 25억 원을 초과하는 주택의 주택담보대출 한도가 최대 2억 원으로 제한되면서 무주택 실수요자들의 진입 문은 더 좁아졌습니다. 매물은 쌓이고 있지만 대출 규제가 매수자의 발을 묶고 있어, 실제 거래보다는 팽팽한 눈치보기 장세가 당분간 이어질 것으로 보입니다.