실거주가 기준이 되는 새 과세 지도
정부가 3일 발표한 2026년 세제개편안은 부동산 과세의 기준을 확실하게 바꿨습니다. 이제 집을 단순히 보유했는지가 아니라, 실제로 거주했는지가 세금의 핵심 잣대가 되는 건데요. 종합부동산세는 주택 수 중심에서 합산 가액 중심으로 전환되었고, 양도소득세의 장기보유특별공제는 장기거주소득공제로 이름부터 바뀌었습니다.
종부세에서는 1세대 1주택자의 기본공제가 공시가격 14억 원으로 올랐습니다. 시가로 환산하면 약 20억 원 수준인데, 이 덕에 실거주자 상당수의 부담은 줄어들었습니다. 하지만 비거주 1주택자는 공제액이 12억 원에서 9억 원으로 줄어들어 세 부담이 커졌습니다. 공정시장가액비율도 60%에서 최대 80%까지 끌어올려져 고가 주택의 과세 표준이 커졌습니다. 반포자이나 아크로리버파크 등 시가 30억 원 이상 주택의 보유세는 현행보다 20% 이상 증가하는 사례가 나왔습니다.
양도세도 마찬가지입니다. 기존에 무제한이었던 장기보유특별공제에 2029년부터 10억 원의 한도가 생기고, 보유 기간 공제는 단계적으로 사라집니다. 반포 국민평형 주택을 10년 거주 후 팔 경우 양도세가 기존 2억 4천만 원에서 9억 4천만 원으로 4배 가까이 뛰는 계산이 나왔습니다. 당연히 초고가 주택을 중심으로 세 부담이 훨씬 무거워진 셈입니다.
잠깐 열린 퇴로와 청년을 향한 손짓
이번 개편이 내세운 건 고가 주택 과세 강화뿐만은 아닙니다. 시장 안정을 위해 다주택자에게는 한시적인 퇴로를 마련했는데요. 조정대상지역 내 2년 이상 보유한 다주택자의 양도세 중과를 2028년까지 단계적으로 낮추기로 했습니다. 전문가들은 이 기간이 매물을 내놓을 마지막 기회가 될 수 있다고 보고 있습니다.
반면 서민과 청년층에는 지원의 폭을 넓혔습니다. 맞벌이 가구 근로장려금 소득요건을 완화하고 최대 지급액을 360만 원으로 늘렸습니다. 월세 세액공제율도 청년에게 2029년까지 17%로 올렸고, 청년형 ISA도 새로 도입되었습니다. 지방 성장을 위한 R&D 세액공제 확대와 한국판 IRA 도입도 함께 발표되어 지방 체질 개선이라는 방점도 찍었습니다.
집값 안정과 풍선효과 사이
세제 개편의 목표는 분명합니다. 비거주와 다주택에 대한 과도한 혜택을 걷어내고 실거주 중심의 시장을 만드는 겁니다. 하지만 시장의 반응은 복잡합니다. 초고가 주택의 세 부담이 커지면서 수요가 시가 30억~40억 원 이하의 준고가 주택이나 중저가 아파트로 쏠리는 풍선효과가 우려됩니다. 실제로 서울 중랑구나 노원구 등 외곽 중저가 지역의 매매가 상승률이 평균을 웃도는 현상이 나타나고 있습니다.
물론 전근이나 취학, 질병 등 불가피한 사유로 집을 떠난 경우 최대 3년까지 거주 기간으로 인정해주는 세심한 배려도 담겼습니다. 다만 이런 예외 조항들이 쌓이면서 제도가 지나치게 복잡해졌다는 비판도 나옵니다. 부산 등 지방 현실을 제대로 반영하지 못했다는 지적도 있습니다. 정부는 집값 안정과 과세 형평성이라 두 마리 토끼를 잡겠다는 의지인데, 시장이 이 흐름을 어떻게 소화할지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.