강남 핵심 단지부터 흔들린 가격
서울 강남3구 아파트 시장에 급매가 잇따르고 있습니다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84제곱미터 25층은 지난 7일 49억원에 거래돼 6월보다 5억5천만원 낮아졌고, 도곡동 도곡렉슬 84제곱미터는 2주 만에 2억1천만원 떨어진 35억7천만원에 계약됐습니다. 송파구 올림픽선수기자촌 1단지도 2억5천900만원 내렸습니다.
호가도 억 단위로 낮아졌습니다. 압구정동 현대4차 117제곱미터는 65억원에서 60억원으로, 대치동 은마아파트 76제곱미터는 33억원에서 30억4천만원으로 조정됐습니다. 강남 핵심 단지에서 실거래가와 호가가 동시에 밀리는 모습입니다.
세금이 바꾼 매도와 매수 심리
배경에는 2026년 세제개편안과 대출 규제가 있습니다. 1세대 1주택자 종합부동산세 과세기준이 공시가격 14억원 초과로 설정되고, 비거주 주택에는 9억원 기본공제가 적용됩니다. 공정시장가액비율은 70%로 오르고, 3주택 이상 보유자에게는 2028년부터 80%가 적용됩니다.
이 때문에 고가주택 보유자들이 가격을 낮춰서라도 처분하려는 움직임이 커졌습니다. 매도 물량은 늘었지만, 매수자들은 추가 하락을 기대하며 관망하는 분위기입니다. 9월 중순 기준 매매 매물 증가율은 서초구 19.0%, 송파구 18.6%, 강남구 16.7% 순으로 강남3구가 상위권에 올랐습니다.
서울 전체와 다른 온도차
한국부동산원에 따르면 9월 둘째 주 강남구 아파트값은 전주 대비 0.36% 하락했고, 서초구와 송파구도 각각 0.26%, 0.12% 내렸습니다. 강남과 서초는 6주 연속, 송파는 2주 연속 하락세입니다. 반면 서울 전체 아파트값은 85주 연속 상승 흐름을 이어갔습니다.
전월세 시장은 더 뜨겁죠. 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3천600만원으로 14.9% 올랐고, 송파구는 24.3% 상승했습니다. 월세 평균도 164만1천원으로 24.3% 올랐죠. 시장에선 내년 6월 1일 종합부동산세 과세기준일 전후로 매물이 더 나올 가능성과 급매 소진 뒤 안정될 가능성을 함께 봅니다.