규제 넘어선 인접지역 들썩임
화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시가 지난 7월 1일부터 규제지역으로 묶이면서 인근 비규제지역으로 매수세가 몰리고 있습니다. 수원 권선구와 화성 병점구, 남양주 다산신도시 등지에서는 매수 문의가 급증하며 호가가 단기간에 크게 오르고 있는데요. 특히 남양주 다산신도시의 일부 단지는 규제 발표 하루 만에 호가가 1억 5천만 원 이상 뛰면서 시장의 관심이 집중되었습니다.
이러한 현상은 익숙한 흐름입니다. 정부가 부동산 가격 안정을 위해 특정 지역을 규제지역으로 지정하면, 대출 규제와 세금 부담을 피하려는 수요가 인접한 비규제지역으로 자연스럽게 이동하는 풍선효과가 발생하기 마련입니다. 이번에도 규제를 피한 옆동네들이 먼저 반응하며 가격 상승의 불씨를 옮기고 있는 상황입니다.
과거와 달라진 시장 여건
사실 이번 풍선효과는 이전에도 여러 차례 검증된 바 있습니다. 지난해 10월 15일 대책 이후 경기권 18개 연접지역의 주택 매입액은 전년 대비 158% 이상 급증했으며, 특히 구리와 동탄, 기흥 지역의 상승 폭이 매우 두드러졌습니다. 주식과 채권을 매각한 자금이 부동산으로 유입되면서 가격 상승을 가속화했던 것이죠.
그럼에도 이번에는 분위기가 조금 다릅니다. 일부 지역에서 매물을 거두거나 호가를 올리는 움직임이 있지만, 거래량이 과거처럼 폭발적으로 늘지는 않고 있습니다. 집주인들은 추가 상승을 기대하며 매도를 미루고 있지만, 실제 계약으로 이어지는 사례는 제한적인 편입니다. 대출총량규제와 높은 취득세 부담이 수요를 억제하고 있기 때문입니다.
풍선효과도 한계가 있습니다
전문가들은 이번 풍선효과가 과거만큼 지속되기 어려울 것이라고 보고 있습니다. 핵심 지역 대부분이 이미 규제지역으로 묶여 있어 이동할 만한 대체 지역이 많지 않은 상황인데요. 여기에 기준 금리 인상 가능성까지 더해지면서 대출 부담은 더욱 커질 전망입니다.
구리시의 경우 규제 지정 이후 투자 문의가 눈에 띄게 줄어든 것도 같은 맥락입니다. 반면 동탄은 상승 부담으로 인해 상대적으로 저렴한 기흥구나 수원 영통구로 수요가 이동하면서, 경기남부 인기 지역의 강세는 당분간 이어질 것으로 예상됩니다. 다만 대출 문턱이 높아진 만큼 실입주 수요 중심의 거래로 시장이 재편될 가능성이 크다는 점을 염두에 둘 필요가 있습니다.