세 갈래로 갈라진 서울 도심 정비
서울 도심 정비 방식이 빠르게 다변화하고 있습니다. 민간이 주도하는 민간도심복합개발(민도복)과 소규모 정비를 묶는 모아타운, 공공이 나서는 도심 공공주택 복합사업이 동시에 속도를 냅니다. 서울시가 용산과 서초 등 11곳을 추가 선정해 1만8천 가구를 더 짓겠다는 계획도 내놨습니다.
민도복, 문턱 낮춘 새 정비 모델
민도복은 조합 대신 리츠나 신탁사가 사업을 이끕니다. 토지등소유자 3분의 2 이상과 토지면적 2분의 1 이상 동의만 확보하면 추진할 수 있어 진입 장벽이 낮습니다. 상업·업무 기능을 키우는 성장거점형은 용적률 최대 1300%, 주거중심형은 최대 700%를 받을 수 있습니다.
대표 사례인 광진구 구의동은 아차산역 인근 3만5천915㎡ 부지에 지상 49층, 1,550가구 구상이 구체화되고 있는데요. 계획 용적률 499.64%를 적용해 비례율을 188%까지 높여 분담금을 줄이는 게 목표입니다. 다만 주거중심형 운영 조례는 아직 고시되지 않았고, 올해 하반기 발표가 유력합니다.
모아타운과 공공사업도 속도
모아타운은 소규모 정비사업을 묶어 도로와 주차장 같은 기반시설을 함께 정비하는 방식입니다. 광진구에서는 10개 모아타운 안에서 27개 모아주택 사업이 추진 중이고, 추가 10개 구역에서 주민동의서를 받고 있습니다. 서울시는 준주거지역 상향과 용적률 500% 적용, 평균 13층 기준 폐지 등 제도 개선을 시행했고 2031년까지 4만 가구 착공을 목표로 합니다.
LH도 수락산역과 대림역 인근에 3,207가구 규모 도심 공공주택 복합사업 예정지구를 지정했습니다. 대림역 일대 2,016가구, 수락산역 일대 1,191가구입니다.
전문가들은 용적률 숫자만 보고 판단해선 안 된다고 조언합니다. 공공기여와 임대주택 비율을 반영한 실제 분담금, 규제지역 지정 여부까지 따져봐야 한다는 겁니다. 결국 사업의 성패는 규제 완화 폭이 아니라 동의율과 분담금이라는 현실 조건에서 갈릴 전망입니다.