대출 셧다운 현실화
2026년 여름, 은행 창구 앞의 분위기가 심상치 않습니다. SC제일은행은 일반 주택담보대출 신규 접수를 전 지점에서 중단했고, KB국민은행은 수도권 주담대 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 절반으로 줄였습니다. 우리은행 역시 지점당 월별 주택대출 한도를 30억 원에서 10억 원으로 축소했는데요. 이는 사실상 지점당 몇 건의 대출만 처리할 수 있는 수준이라, 내 집 마련을 앞둔 실수요자들의 불안감이 커지고 있습니다.
문제의 발단은 5대 시중은행의 가계대출이 벌써 연간 증가 목표치를 넘겼기 때문입니다. 7월 15일 기준으로 5대 은행 가계대출 잔액은 649조 6,612억 원으로, 지난해 말보다 4조 6,912억 원 늘었습니다. 올해 초 세웠던 목표액 4조 3,400억 원을 약 3,500억 원 초과한 겁니다. 이러다 보니 은행들이 대출 총량 관리에 나서면서 주담대 금리 상단은 연 7.49%까지 오르고, 서울의 주택구입부담지수도 3년 만에 최고치를 기록했습니다.
빚투는 못 막고 주담대만 옥죄나
아이러니한 건 가계대출 폭증의 주범이 주택담보대출이 아니라는 점입니다. 상반기 증시 호황 때 몰렸던 '빚투' 자금 대부분이 마이너스통장과 신용대출을 통해 유입되었는데요. 5대 은행의 신용대출 잔액은 주담대 증가액의 두 배에 달하는 1조 3,764억 원이나 늘었습니다. 하지만 신용대출은 이미 한도가 부여된 뒤에는 사후 통제가 어렵다 보니, 은행들이 총량 규제를 맞추기 위해 상대적으로 관리가 쉬운 주택담보대출부터 제한하는 꼴이 된 겁니다.
이런 왜곡된 규제 방식은 실수요자들에게 고스란히 전달되고 있습니다. DSR 심사를 통과할 만큼 상환 능력이 충분한 사람도, 은행의 잔여 한도가 없다는 이유로 대출을 거절당하는 사례가 잇따르고 있습니다. 대출 승인 여부가 차주의 신용도가 아닌 '타이밍'에 좌우되는 셈이죠. 일부 매수자는 잔금일을 연초로 미루는 등 눈치 싸움을 벌이고 있으며, 갈아타기 계약자들은 계약 파기 위기에 내몰리고 있습니다.
규제의 딜레마와 향후 과제
총량 규제의 부작용은 주택 시장만의 문제가 아닙니다. 건설업체들이 중도금 대출을 요청해도 은행들이 총량을 이유로 거절하면서, 정부의 주택 공급 확대 정책과 금융 규제가 서로 충돌하는 모양새입니다. 여기에 중소기업들도 자금 조달 문턱이 높아지면서 연체율이 상승하는 등 경영 위험이 커지고 있습니다.
다행히 정부는 이 문제를 인지하고 움직이고 있습니다. 오는 23일 대통령 주재 부동산 대토론회가 열릴 예정이며, 가계부채 관리와 주택 공급 방안을 종합적으로 논의할 전망입니다. 일각에서는 매년 설정하는 단기 목표 대신 중기적 관점의 가계대출 증가율 목표를 세우고, DSR과 같은 질적 규제를 중심으로 체계를 바꿔야 한다고 주장하고 있습니다. 금융당국이 제시하는 가계대출 증가율 1.5% 제한이 현실성을 잃어가는 만큼, 실수요자를 보호하면서도 건전성을 지킬 수 있는 보다 세밀한 대책 마련이 시급해 보입니다.