정부가 수도권과 규제지역 내 투기적 비거주 1주택자의 전세대출을 사실상 전면 차단하기로 했습니다. 2027년 1월부터 시행되는 이번 조치는 임차보증금을 매입 자금으로 활용하는 갭투자를 막는 데 초점이 맞춰져 있는데요. 동시에 실수요자와 청년층을 위한 지원책도 함께 마련되어 주목받고 있습니다.
비거주 1주택자, 내년부터 전세대출 제한
수도권이나 규제지역에 아파트를 보유한 1주택자 중, 본인이나 배우자가 단 하루라도 거주한 적 없이 임대 중인 경우가 규제 대상입니다. 내년 1월부터 이들은 전세대출의 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 금지되며, 사실상 대출 길이 막히게 됩니다.
다만 정부는 선의의 피해를 방지하기 위해 예외 기준을 세밀하게 설정했습니다. 본인이나 배우자가 해당 주택에 하루라도 실거주한 이력이 있다면 규제에서 제외되며, 직장 이전이나 부모 봉양 등 불가피한 사유는 금융회사 여신심사위원회를 통해 탄력적으로 인정됩니다. 이번 조치는 갭투자를 막되, 정상적인 주거 이동을 하는 실수요자까지 제재하지 않으려는 의도가 담겼습니다.
대출 문턱 높아지고 가계부채 관리는 유연하게
비거주 1주택자뿐 아니라 전체 1주택자의 전세대출 보증비율도 낮아집니다. 수도권 및 규제지역은 기존 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 각각 10%포인트 하향 조정되는데요. 보증비율이 떨어지면 은행의 리스크 부담이 커져 대출 심사가 까다로워질 수밖에 없습니다.
한편, 일시적 소득 급증으로 대출 한도가 과도하게 늘어나는 것을 막기 위해 DSR 산정 방식도 강화됩니다. 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2년 평균을, 30%를 넘으면 3년 평균을 적용합니다. 반면 가계부채 총량 증가율은 기존 1.5%에서 3%로 확대되어 대출 오픈런 현상을 완화하고, 육아휴직으로 소득이 줄었을 때 불이익을 방지하는 별도 기준도 마련됐습니다. 실수요자의 대출 여력을 지키면서 투기성 자금 유입은 억제하려는 균형 잡힌 접근입니다.
청년 주거 지원과 세심한 예외 기준
이번 대책에는 청년층을 위한 핀셋 지원도 포함됐습니다. 만 39세 이하를 대상으로 한 '청년미래보금자리론'이 도입되는데, 비아파트 중심으로 일반 보금자리론보다 약 2%포인트 낮은 금리를 적용받게 됩니다. 생애최초 LTV 우대 혜택도 유지되어 결혼이나 출산 후 주택을 옮겨도 불이익이 없도록 설계됐습니다.
또한 상속이나 경매로 취득한 주택, 준공 후 미분양 주택 최초 매입분, 20㎡ 이하 소형 주택, 인구감소지역 주택 등은 규제 대상에서 제외됩니다. 청년의 주거 진입 장벽을 낮추고, 불가피한 사정으로 비거주 상태가 된 이들의 피해를 최소화하려는 배려가 엿보입니다.
부동산 시장 안정과 가계부채 관리라는 두 가지 목표를 동시에 잡겠다는 취지지만, 현장에서는 여신심사위원회의 실효성과 위장 전입 가능성 등에 대한 우려도 나오고 있습니다. 정책의 실제 효과는 내년 초 시행 이후에나 제대로 평가될 것으로 보입니다.