아파트는 장기임대 대상이 아니다
한국리츠협회가 장기 임대주택 공급을 가로막는 규제를 손질해 달라며 정부에 건의서를 냈습니다. 국토교통부와 재정경제부, 행정안전부, 금융위원회 등 관계부처에 전달된 건의의 핵심은 장기 일반 민간 임대주택 범주에 아파트를 포함시켜 달라는 겁니다. 현행 민간임대주택법은 매입형 장기 일반 민간 임대주택 등록 대상을 빌라 등으로 제한하고 있어, 리츠가 아파트를 사들여도 임대주택으로 등록할 수 없는 구조입니다.
겹겹이 쌓인 세금과 대출 장벽
문제는 등록만 안 되는 게 아니라는 점입니다. 아파트 매입에는 12%의 취득세가 중과되고, 수도권 9억원 이상 주택은 종합부동산세 합산 대상이 됩니다. 2025년부터는 조정대상지역 내 임대사업자의 주택담보대출 LTV가 0%로 강화되면서 사실상 자금 조달이 막혔습니다. 대환과 차환까지 어려워지면 기존 사업을 유지하는 것 자체가 버거운 상황입니다.
투기 법인과 같은 잣대
리츠업계는 투기 목적 법인을 겨냥한 잣대가 그대로 적용되고 있다고 봅니다. 장기임대주택리츠는 10년 이상 임대 의무를 지고, 임대료 증액도 연 5% 이내로 묶여 있습니다. 국토부 영업인가를 받고 투자보고서를 공시하며 인가받은 자산관리회사가 운용하는 구조라, 사서 오르면 파는 단기 시세차익은 애초에 불가능하다는 설명입니다.
숫자도 위축된 상황을 보여줍니다. 운용 중인 임대주택 리츠는 공공과 민간을 합쳐 208개, 약 21만9천 가구 규모인데요. 이 가운데 순수 민간 리츠는 20개로 자산 비중이 4.6%에 그칩니다. 매입·혼합형 리츠 신규 인가는 2023년 이후 연 2개 이하로 줄었고, 올해 상반기에는 한 건도 없었습니다.
협회가 제시한 과제는 다섯 가지입니다. 매입 아파트의 장기일반민간임대주택 등록 허용, 종합부동산세 합산 배제, 대환과 신축 매입 시 대출 규제 예외 인정, 취득세 중과 배제와 포괄양도 시 감면세액 추징 면제, 리츠 상장 활성화 지원입니다.
협회는 의무를 어길 경우 감면받은 세액을 전액 환수하는 방식을 함께 제안했습니다. 투기 억제라는 규제 목적은 그대로 두고 임대 공급만 풀겠다는 구상인데요. 세제와 금융 당국의 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 정부가 어디까지 수용할지가 관건이 될 전망입니다.