전세 매물 사라지자 외곽으로 번진 주거난
서울 아파트 전세수급지수가 122.5를 기록하며 2021년 2월 이후 약 5년 반 만에 최고치를 찍었습니다. 지수가 100을 웃돈다는 것은 공급보다 수요가 더 많다는 뜻인데요. 사실 이런 현상은 서울을 넘어 경기도까지 확산되고 있습니다. 올해 초만 해도 1만 7천여 건에 달했던 경기도 전세 매물은 6월 현재 31%나 증발했는데, 이는 전국 17개 시도 가운데 가장 높은 감소율입니다.
매물 품귀는 곧바로 가격 상승으로 이어졌습니다. 일부 지역에서는 전세금이 단기간에 수천만 원씩 뛰었고, 월세 역시 160만 원에서 240만 원 선으로 급등했습니다. 이처럼 임대차 시장의 불안이 커지자 세입자들은 고금리의 대출 부담을 감수하고서라도 내 집을 마련하는 이른바 '떠밀린 매수'를 선택하고 있습니다. 당연히 서울 외곽의 중저가 단지들은 신고가 행진을 이어가며 집값이 들썩이고 있습니다.
공급 줄고 이주 수요 겹친 복합적 악재
이번 전세난은 한두 가지 원인으로 설명되지 않습니다. 우선 2022년에서 2023년 사이 착공 물량 감소가 실제 입주 물량 부족으로 나타났는데요. 여기에 세입자들이 계약갱신청구권을 적극적으로 행사하면서 시장에 나오는 전세 매물이 더욱 줄었습니다. 반대로 집주인들은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 종료되기 전에 보유 주택을 처분하면서 전세 공급은 한층 더 위축되었습니다.
실거주 1주택 중심의 대출 규제와 임대사업자 혜택 축소도 전세 시장을 옥죄는 주요 원인으로 꼽힙니다. 임대 목적으로 집을 내놓을 유인이 사라지자 월세 선호 현상이 늘어났고, 이는 전세 매물 감소를 가속화했습니다. 거기에 서울 내 정비사업이 본격화되면서 조합원들의 임시 이주 수요까지 더해져, 단기적인 공급 부족을 넘어 구조적인 주거 불안정이 깊어지고 있습니다.
정책 공방 속 해법은 어디에
이런 상황 속에서 경제정의실천시민연합은 정부의 부동산 정책이 오히려 시장 불안을 부추기고 있다고 비판했습니다. 이들은 정부 출범 이후 서울 아파트 전세 매물이 31%, 월세 매물이 19% 감소했으며, 전세 보증금과 월세액은 각각 8%와 9% 상승했다고 지적했는데요. 특히 재개발·재건축 활성화가 기존 아파트 가격 상승 기대를 조성하고, 이주 수요를 유발해 전월세 가격을 끌어올린다는 분석을 내놓았습니다.
반대로 정부는 비아파트를 중심으로 한 무제한 매입임대와 신축 약정매입 등 공급 확대 방안을 제시하고 있습니다. 다만 이런 방식 역시 기존 거주자의 이주를 동반하면서 단기적으로는 오히려 전월세 수요를 자극할 수 있다는 우려가 나옵니다. 결국 저층 주거지 개선과 공공임대주택 확대, 그리고 임대사업자 제도의 전면적인 개편이 함께 이뤄져야 근본적인 주거 안정이 가능하다는 목소리가 커지고 있습니다.