퇴로가 막힌 전세 시장
서울 전월세 시장이 좀처럼 진정될 기미를 보이지 않고 있습니다. 서울 전월세가가 39개월째 오름세를 이어가고 있다는 분석이 나오는 가운데, 세입자들이 재계약을 택하는 비중도 빠르게 늘고 있는데요. 보증금이 올라도 이사를 가는 대신 연장을 선택하는 수요가 늘면서 서울 아파트 전세 갱신 계약 비중이 급등한 겁니다.
이사를 가려 해도 마땅한 매물을 찾기 어렵고, 새 계약을 위한 비용 부담까지 커지다 보니 세입자들이 사실상 선택지가 줄어든 상황입니다. 전세 시장이 퇴로가 막힌 구조로 굳어지고 있다는 평가가 나오는 이유입니다.
강남은 주춤, 외곽은 급등
매매 시장에서는 지역별 온도차가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 부동산 투자 전문가 최윤성 대표는 최근 한 유튜브 채널에서 강남 아파트 가격이 주춤한 반면 서울 외곽 지역은 급등하는 현상을 분석했는데요.
그는 강남의 경우 초고가 주택에 대한 차별적 보유세 부담으로 현금 흐름이 부족해진 소유자들이 매물을 내놓았지만, 매수 수요가 따라주지 않아 가격이 정체됐다고 진단했습니다. 반대로 전월세 만기를 맞은 실수요자들이 대출 규제상 15억 이하 주택으로 몰리면서 해당 가격대가 급등했고, 그 여파가 15억에서 20억 구간까지 번졌다는 설명입니다.
정부가 지역 간 평탄화라고 표현한 흐름에 대해서는 덜 오른 지역이 함께 오르는 상향 평준화라는 표현이 더 맞는다고 비판했습니다.
공급 가뭄이 최대 변수
가장 큰 변수로는 공급 부족이 꼽힙니다. 1982년 이후 서울 아파트 입주 물량이 1만 호 아래로 떨어진 적이 없는데, 앞으로 2년간 6천 호와 4천 호 수준에 그칠 것이라는 전망이 나옵니다. 3~4년간 이 같은 물량 가뭄이 이어질 수 있다는 겁니다.
금리 인상 충격에 대해서는 현재 경제 체력으로 감당 가능한 범위라는 분석도 내놨습니다. 성장률과 기준금리 차이가 0.5~1.5% 수준이라면 극복할 수 있다는 시각입니다. 다만 실수요자에게는 조급해하기보다 감당 가능한 범위에서 장기 계획을 세우라고 조언했습니다. 이동이 자유롭다면 수익률이 좋은 지역으로 옮겨가는 전략도, 장기 거주를 원한다면 현실적인 조건에 집중하는 것도 방법이라는 겁니다.