매물은 쌓이는데 거래는 멈춘 강남권
정부가 지난 3일 발표한 2026 세제개편안 이후 서울 상급지 부동산 시장에 미묘한 변화가 나타나고 있습니다. 강남·서초·용산 등 고가 주택 밀집 지역에서는 매매 매물이 빠르게 늘어나고 있는데요. 실제로 서울 전체 아파트 매매 물량은 9일 만에 6.1% 증가했고, 서초구는 8.3%, 강남구는 8.0%, 용산구는 7.7%의 높은 증가율을 기록했습니다. 반면 전세 물량은 지역별로 엇갈려 송파와 서초에서는 오히려 줄어들었죠.
하지만 실제 거래는 매물 증가와 다른 양상을 보이고 있습니다. 세제개편 이후 강남 3구의 토지거래허가 신청 건수가 38%나 급감한 것으로 나타났는데요. 이는 매물은 쌓이지만 실제 사고팔고는 거의 멈춘 상태라는 뜻입니다. 매물은 늘었지만 실제 거래는 크게 줄어든 셈입니다. 이런 상황에서 시장 참여자들의 불안감도 커지고 있습니다.
세금 쇼크에 움직이는 집주인들
이번 세제개편안은 고가 주택과 다주택 보유자를 중심으로 보유 부담을 높이는 방향으로 짜여 있습니다. 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제 금액이 12억 원에서 9억 원으로 줄어들었고, 양도소득세 공제도 실제 거주 기간 위주로 바뀌었습니다. 반면 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2027년부터 2028년까지 한시적으로 완화되어 매도를 유도하고 있죠.
이런 구조 속에서 일부 집주인들은 보유세 부담을 더는 견디기 어렵다고 판단해 매물을 내놓는 움직임을 보이고 있습니다. 특히 종부세 대상이 확대되면서 급매물이 등장하는 사례도 늘고 있는데요. 보유 부담은 커지고 매도 비용은 낮춰진 구조입니다. 실수요자들은 매물이 늘어난다며 기대감을 갖지만, 막상 마음에 드는 가격대 물건은 찾기 어렵다는 하소연도 이어지고 있습니다.
시장은 관망세를 넘어 절벽으로
물량이 늘어난다고 해서 곧바로 집값 하락으로 이어지지는 않을 것이라는 전망이 많습니다. 서울 핵심 지역은 대기 수요가 풍부하고 집주인들이 높은 호가를 고수하고 있어서 가격 조정 폭은 제한적일 수 있다는 분석입니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 이런 취지의 의견을 낸 바 있죠.
다만 전세 시장은 다른 흐름을 보이고 있습니다. 서울 전체 전세 물량은 소폭 늘었지만 송파구는 5.1%, 서초구는 0.7% 줄어들었는데요. 여기에 매입임대사업자에 대한 세제 혜택이 축소되면서 임대주택 공급이 감소하고 월세로 전환되는 물량이 늘어날 수 있다는 우려도 나옵니다. 단기적으로는 관망세가 짙어지며 시장이 얼어붙을 가능성이 큽니다. 장기적으로는 세금 부담과 거래 한계가 맞물리면서 시장 유동성 자체가 위축될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.