이르면 이번 주, 또 다른 공급 대책 나온다
이재명 정부가 수도권 주택 공급 확대를 위한 추가 대책을 이르면 8월 13일에 발표할 예정입니다. 지난 1월에 내놓은 도심 주택공급 확대 방안에 이은 후속 조치로, 최대 5만 가구의 추가 공급 물량을 담을 것으로 보이는데요. 이번 대책의 핵심은 그린벨트 해제와 재건축·재개발 활성화, 그리고 노후 공공청사와 학교용지 등 가용 부지를 총동원하는 것입니다.
실제로 서울 강남구 세곡동과 서초구 내곡동, 송파구 방이동 및 수서동 일대가 그린벨트 해제의 주요 검토 대상으로 거론되고 있습니다. 과거 일부 해제되어 보금자리 주택이 들어선 세곡동처럼 주거 만족도가 높은 곳이라는 평가가 나오고 있죠. 또한 서울 준공업지역에서도 약 2만 7천 가구를 공급하는 방안이 유력하게 검토 중입니다. 이번 대책은 단순히 부지를 늘리는 데 그치지 않고, 정비사업 자체의 속도를 끌어올리는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
현장에선 여전히 돈맥과 갈등이 버티고 있다
공급 계획은 속도를 내고 있지만, 현장의 현실은 녹록지 않습니다. 무엇보다 주민, 지자체, 조합 간의 이해관계가 얽혀 사업이 지연되는 사례가 적지 않은데요. 지자체는 공공기여와 도시 계획의 정합성을 요구하고, 조합은 수익성 확보를 우선으로 두다 보니 인허가 단계에서 대립이 격화되곤 합니다.
여기에 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달난이라는 큰 암초가 놓여 있습니다. 2022년부터 지난해까지 전국적으로 인허가는 174만 7천 가구에 달했지만, 실제 착공은 120만 8천 가구에 그쳤습니다. 특히 수도권 규제지역에서 인허가 후 미착공 물량이 32만 3천 가구에 달하는데, 이는 금리 급등과 PF 시장 위축으로 사업비를 확보하지 못했기 때문입니다. 공급 부지를 늘려도 자금줄이 막히면 결국 그림의 떡이 되는 겁니다.
이주 단계의 병목 현상도 심각합니다. 현재 이주비 대출 한도가 가구당 6억 원으로 제한되어 있어 서울 외곽은 물론 강남권 고가 주택 밀집 지역에서도 전세보증금 반환에 어려움을 겪고 있습니다. 게다가 추가 이주비 대출이 시공사의 신용등급에 따라 금리 차이가 크게 벌어지면서 사업성이 떨어지는 현장은 대형 건설사 중심으로 수주가 편중되는 문제도 나타나고 있죠.
자금 지원과 갈등 조정이 관건이다
이러한 현장의 어려움을 풀기 위해 정부는 한국주택금융공사(HF)를 통한 공적 보증 상품 신설을 검토하고 있습니다. 이는 고금리에 시달리는 조합원들의 부담을 낮추고, 다양한 시공사가 사업에 참여할 수 있는 길을 터주기 위한 조치입니다. 아울러 담보 평가 기준을 철거 전 종전 자산에서 준공 후 종후 자산으로 개편하면, 강북권 등 낮은 평가액으로 어려움을 겪던 재개발·재건축 단지의 대출 한도를 넓힐 수 있을 것으로 기대됩니다.
하지만 정부의 의지와 달리 지자체와의 갈등도 변수입니다. 오세훈 서울시장은 용산공원 부지의 주택 공급에 대해 분명한 반대 입장을 밝혔고, 그린벨트 해제에 대해서도 주민 반발과 환경 문제가 예상됩니다. 경실련 등 시민단체는 준공업지역 개발과 그린벨트 해제가 부동산 시장을 과열시키고 제조업 생태계를 해칠 수 있다고 비판하고 있는데요. 결국 공급 대책의 성패는 부지 확보에 앞서, 이해관계자들의 갈등을 풀어내는 중재 능력과 실질적인 자금 지원 체계가 얼마나 뒷받침되느냐에 달려 있습니다.
이번 대책이 실제 입주로 이어지려면 인허가 권한의 일부 지방 이양이나 소규모 사업에 대한 규제 완화 같은 제도 개선도 함께 따라야 합니다. 정부가 내놓을 구체적인 방안이 현장의 시급한 목소리를 얼마나 반영할지 주목됩니다.