강남 3구, 21주 만에 동반 하락
서울 아파트값이 83주 연속 오름세를 이어가고 있지만, 그 안에는 뚜렷한 균열이 나타나고 있습니다. 2026년 9월 첫째 주, 강남 3구가 21주 만에 일제히 하락 전환한 것인데요. 강남구와 서초구는 벌써 5주째 내림세를 기록했고, 보합권에 머물렀던 송파구마저 0.02% 하락하며 강남권의 가격 조정이 확산되는 모습입니다.
이런 하락세의 이면에는 세제 개편안의 영향이 큽니다. 장기보유공제율 축소와 장기거주소득공제 한도 신설로 양도세 부담이 커지면서, 고가 주택 보유자들의 매도 심리가 자극되었습니다. 실제로 강남 3구의 매물량은 약 20% 줄었지만, 실거래가는 계속 밀리고 있는 상황입니다. 잠실 리센츠의 경우 고점 대비 4억 원이나 하락하며 시장의 온도 차를 보여주기도 했습니다.
외곽은 들썩이는 '키 맞추기' 장세
반면 서울 중저가 지역은 전혀 다른 흐름을 보이고 있습니다. 강북구와 도봉구, 노원구 등 이른바 '노도강' 지역을 중심으로 가파른 상승세가 이어지며 서울 전체 집값을 견인하고 있습니다. 사실 이는 자금 여력이 부족한 실수요자들이 15억 원 이하의 접근성 좋은 아파트로 몰리는 '키 맞추기' 현상입니다.
경기 남부의 반도체 벨트 지역도 마찬가지입니다. 수원 영통, 화성 동탄, 용인 기흥 등은 삼성전자 사내대출 영향과 실수요 유입으로 상승세를 유지하고 있습니다. 대출 규제와 세 부담이 큰 강남권에서 상대적으로 규제가 덜한 외곽으로 수요가 이동하면서, 서울 집값의 상승축이 강남에서 외곽으로 옮겨가는 모습이 뚜렷해지고 있습니다.
거래는 반토막, 관망세 속 엇박자 시장
문제는 매물은 늘었는데 거래는 줄어들고 있다는 점입니다. 양도세 중과 부활 이후 매도자는 가격을 고수하고, 매수자는 대출 규제와 세제 불확실성으로 관망세에 들어가면서 거래가 절반 가까이 줄었습니다. 당연히 이런 엇박자 상황은 집값 하락을 단정하기 어렵게 만드는데요. 매도자들이 세금 부담을 떠안고 급매로 내놓지 않으면서 가격은 버티는 양상을 보이고 있습니다.
전세 시장도 비슷한 흐름입니다. 서초구는 대규모 입주 물량으로 전셋값이 내리고 있지만, 노원이나 중랑 등 외곽은 상승세가 지속되고 있습니다. 향후 부동산 시장은 세제 개편안 확정 여부와 외곽 상승세의 지속성이 핵심 변수가 될 것으로 보입니다.