83주 연속 상승 끝에 거래 절벽이 왔습니다
서울 아파트값이 83주 연속 오르며 역대 최장 상승 기록을 바짝 추격해왔습니다. 2025년 2월 첫째 주부터 시작된 이 상승세는 누적으로 17.16%에 달했는데요. 과거 최장 기록이었던 85주 동안의 상승률이 7.71%였던 것과 비교하면 이번 상승 폭이 훨씬 가팔랐습니다. 특히 한강변과 셔틀버스가 잘 다니는 이른바 셔세권을 중심으로 매수 열기가 뜨거웠죠.
하지만 2026년 9월 현재 시장 분위기는 확연히 달라졌습니다. 지난 8월 서울 아파트 거래량은 2,887건으로 한 달 전보다 절반 가까이 줄었습니다. 반면 매물은 7만 건에 육박하며 쌓이고 있어요. 이처럼 거래가 끊기면서 서울 부동산 시장은 장기 상승 끝에 첫 번째 정체 국면에 진입한 모습입니다. 다주택자에 대한 매매 차익 과세가 다시 강화된 데다 대출 규제와 높은 금리가 맞물리면서 매도자와 매수자 모두 관망세로 돌아선 결과입니다.
강남은 주춤하고 외곽은 뜨겁습니다
강남구와 서초구, 송파구로 대표되는 강남 지역은 가격 상승세가 둔화되거나 일부는 하락세로 돌아섰습니다. 고가 주택을 보유한 다주택자들이 세금 부담을 느끼고 매물을 내놓지만, 대출 한도가 줄어든 실수요자들은 감당하기 어려운 가격대여서 거래가 잘 안 되고 있죠.
반면 강북구나 도봉구 같은 중저가 지역은 여전히 견조합니다. 대출 한도가 비교적 여유로운 15억 원 이하 아파트를 중심으로 실거주 수요가 유입되고 있는 겁니다. 결국 자금 여건이 열악한 수요자들이 서울 외곽이나 경기 비규제 지역으로 이동하는 순환매 현상이 뚜렷해지고 있습니다. 이처럼 같은 서울이라도 지역에 따라 내리막과 오르막이 공존하는 양극화가 심화되고 있어요.
수도권 쏠림 속에서 정부는 공실을 해소합니다
서울과 경기 남부의 강세가 이어지는 동안 지방은 다른 풍경입니다. 같은 기간 지방 아파트값은 0.72% 하락했는데요. 인구 소멸과 의료 인프라 불안 등으로 인해 수요가 수도권으로 쏠리는 똘똘한 한 채 선호 현상이 짙어졌기 때문입니다. 고금리와 대출 규제라는 악재 속에서도 전세난을 겪는 30대들이 내 집 마련에 나서면서 수도권 하방 경직성은 여전히 유지되고 있습니다.
정부는 이런 상황 속에서 공실률이 높은 지식산업센터를 활용하는 방안을 내놓았습니다. 최근 3년간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률이 43.5%에 달한다는 점을 고려해, 일부를 청년과 신혼부부 공공임대 주택으로 전환하거나 오피스텔로 용도 변경을 허용하기로 했습니다. 또한 입주 규제를 네거티브 방식으로 바꿔 새로운 산업이 진입할 수 있도록 문을 열어줄 계획입니다. 시장의 단기적 요동이 이어지는 가운데, 중장기적인 주거 정책이 어떤 수요를 만들어낼지 주목됩니다.