안정 진단과 현실의 간극
정부가 강남 3구를 중심으로 주택시장이 안정되고 있다고 진단한 뒤에도 서울 아파트값은 88주 연속 상승했습니다. 10월 들어 상승폭은 커졌고, 오름세는 경기 군포시와 부천시 등 수도권으로 번졌습니다. 규제지역 지정 여부와 관계없이 가격이 오르는 흐름이 이어진 겁니다.
임대차 시장의 긴장은 더 큽니다. 지방까지 전세 매물이 고갈됐고, 토지거래허가구역 확대와 세금 부담이 겹치며 월세 가격이 폭등했습니다. 실수요자의 생존 매수가 나타난 배경입니다. 규제가 강화될수록 서울 인기 지역의 ‘똘똘한 한 채’ 선호는 커졌고, 지방 부동산과 비아파트 자산은 침체를 겪는 양극화도 심해졌습니다.
공급 개선 기대와 단기 변수
국토교통부는 공급 선행지표 개선을 근거로 중장기 안정 가능성을 제시했습니다. 최근 6개월 서울 주택 인허가는 전년 동기보다 74% 늘었고, 착공은 45% 증가했습니다. 2028년 3기 신도시 입주가 본격화되면 수급 여건이 개선될 수 있다는 전망입니다.
현재 지표는 지역별로 엇갈립니다. 강남·서초구 매매가격은 10주 연속 하락했지만 서울 아파트값 상승률은 7월 이후 둔화하는 데 그쳤습니다. 매물은 7만4000건으로 올해 초보다 30% 늘었습니다. 입주 물량 감소와 기준금리 인상은 하방 요인으로, 소득 증가와 반도체 호황에 따른 구매력 확대, 집값 상승 기대감은 상방 요인으로 맞서고 있습니다.
규제 1년, 갈린 성적표
경기 12개 토지거래허가구역을 놓고는 규제 효과가 엇갈렸습니다. 지정 후 1년 동안 과천을 제외한 11개 지역에서 아파트값 상승폭이 커졌습니다. 광명은 1.8%에서 20.8%로, 용인 수지구는 5.2%에서 20.1%로 뛰었습니다. 과천만 16.6%에서 5.4%로 둔화됐고, 경기 전체 상승률은 0.4%에서 6.8%로 높아졌습니다.
정부는 허가와 2년 실거주 의무로 갭투자를 억제해 왔습니다. 시장에서는 일부 가격 상승을 막았다는 평가와 풍선효과를 낳았다는 비판이 나옵니다. 국토부는 규제 해제 시 가격 급등을 우려하며 상황을 지켜보겠다는 입장입니다. 유동성 유입과 전월세 매물 부족도 경기 남부 강세를 키웠다는 분석입니다.