규제 앞둔 막차 거래 행진
10·15 부동산 대책 발표 직후 서울과 수도권 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 토지거래허가구역 지정이 발효되는 20일을 앞두고, 전세 낀 매물을 서둘러 사려는 수요자들과 급매를 내놓는 매도자들로 중개업소가 북적였는데요. 수원 영통구에서는 아파트 매물이 하루 만에 4000만원, 광명시에서는 6000만원이나 하락하는 등 가격 변동이 심화되었습니다. 이른바 '막차 거래'를 위한 발걸음이 분주해진 겁니다.
공인중개사들은 시세보다 2억원 가까이 저렴해진 급매물을 적극 알리며 계약을 유도했습니다. 전세 낀 매물이 급매로 나오면서 거래 선점 경쟁이 치열해진 모습입니다. 서울 아파트값은 대책 발표 전 2주 만에 0.54%나 상승했고, 성동구와 광진구 등 선호 지역에서는 상승폭이 더욱 두드러졌습니다.
시장을 뒤흔든 3중 규제
이번 대책의 핵심은 서울 전역과 경기 12개 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 것입니다. 이로 인해 갭투자가 사실상 금지되고, 2년 실거주 의무가 부과됩니다. 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 강화되었고, 1주택자의 전세대출 이자상환액도 DSR 계산에 포함되기 시작했죠. 정부의 이번 조치는 투기 수요를 차단하고 실거주 수요를 보호하려는 의도입니다.
하지만 정책 설명의 미흡함으로 혼란도 커졌습니다. 비주택 LTV 강화 내용이 포함된 발표 자료와 달리, 실제로는 신규 토허구역에 아파트만 포함되어 비주택은 기존 70% LTV를 유지하는 것으로 밝혀졌습니다. 국토교통부는 이에 대해 "일반적인 규제 사항을 기재한 것"이라고 해명했습니다.
규제가 만든 시장 왜곡
같은 아파트 단지 안에서도 행정구역 경계 때문에 규제 적용 여부가 달라지는 아이러니한 상황도 발생했습니다. 수원시 A아파트에서는 126동은 팔달구에, 127동은 권선구에 속해 동별로 대출 조건과 세금 부과가 다르게 적용될 수 있다는 겁니다. 재개발·재건축 사업도 규제로 인해 지연될 우려가 제기되고 있습니다.
규제에서 제외된 지역으로의 '풍선효과'도 이미 감지되고 있습니다. 경기 화성 동탄신도시는 규제 대상에서 빠지면서 분양권과 전세 문의가 급증하는 모습을 보였죠. 전문가들은 이번 대책이 외곽 지역의 상승을 막기보다는 오히려 '강남 쏠림'을 심화시킬 것이라고 경고합니다. 심형석 미국 IAU 부동산학과 교수는 "대책 효과가 3개월을 넘기기 어려울 것"이라고 예측했습니다.
실수요자들의 발 동동
대출 규제 강화로 가장 큰 타격을 입는 것은 실수요자들입니다. 연봉 5천만원대 차주는 주담대 한도가 최대 4300만원까지 줄어드는 상황입니다. 30대 실수요자들을 중심으로 10억원 이하 중저가 단지에서 막차 거래가 이어졌지만, 자금 계획이 틀어지며 계약을 포기하는 사례도 속출하고 있습니다.
금융위원장은 무주택자 전세대출에 DSR을 적용하지 않겠다고 밝혔지만, 이미 시장에는 불안감이 퍼져있습니다. 오히려 현금 여유가 많은 계층에게 유리한 조건이 만들어지고 있다는 비판도 나오고 있죠.
전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 시장을 진정시키겠지만, 2~3개월의 숨고르기 후 다시 가격이 요동칠 수 있다고 내다봅니다. 김인만 부동산경제연구소장은 "강남 지역이 규제에도 가격 상승을 거듭하며 시장 참여자들의 확신을 얻고 있다"고 분석했습니다.