비아파트부터 그린벨트까지, 공급 확대 총동원
이재명 대통령이 가용 물량의 조속한 확보를 지시하면서 정부가 이르면 다음 주 중으로 주택 공급 대책을 발표할 예정입니다. 이번 대책은 비아파트와 도심복합사업, 준공업지역 활용, 그린벨트 해제, 실거주 의무 유예 연장 등이 한데 묶인 총합 방안으로 거론되고 있습니다.
비아파트 공급은 도심 자투리 땅을 활용할 수 있어 행정절차와 공사 기간이 짧습니다. 정부는 이를 통해 2만 가구 이상을 추가 공급하는 방안을 검토 중인데요, 도심복합사업 역시 절차를 간소화해 도심 내 주택 공급 속도를 높이는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 서울 준공업지역에서도 약 2만7000가구 규모의 공급이 진행 중이며, 토지 거래 허가구역 내 실거주 의무 유예 특례를 연장해 기존 주택 매물 출회를 유도하려 합니다. 쉽게 말해 공급 물량을 늘리기 위해 정부가 손에 잡히는 카드를 거의 모두 꺼낸 셈입니다.
숫자만 늘어날까, 실효성 시험대 오른 공급 대책
하지만 공급 대책의 실효성을 두고 미지근한 반응이 나오고 있습니다. 현재 수도권과 규제지역 내 주택담보대출 한도가 매매가격에 따라 2억~6억 원으로 묶여 있고, 시중은행의 대출 문턱까지 높아지면서 실수요자들의 자금 조달 부담이 가중되었습니다. 건설업계는 공급 확대에 앞서 위축된 수요부터 회복시켜야 한다고 주장하고 있습니다.
서울 도심 공급의 핵심인 정비사업 역시 공사비 상승과 금융비용 부담, 재건축초과이익환수제와 용적률 제한 등으로 정체된 상태입니다. 서울시는 2012년부터 2020년까지의 공급 억제 기조로 인해 기존 정비구역 389곳이 해제되는 등 도심 정비사업 기반이 무너졌다고 진단했는데요. 이주비 대출 LTV 상향이나 조합원 지위양도 제한 완화 같은 실질적 보완책을 요구하고 있습니다. 결국 공급 물량을 늘리려면 금융 지원과 규제 완화가 뒤따라야 하는데, 정부는 이 부분을 쉽게 풀어주지 않고 있는 상황입니다.
도심 재건축 규제 완화가 진짜 대안?
전문가들은 대규모 택지 개발이나 비아파트 확대만으로는 도심 수요를 충족하는 데 한계가 있다고 지적합니다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 실거주 중심 정책 아래에서 도심 재개발·재건축 규제를 푸는 것이 가장 강력하고 현실적인 대안이라고 제언했습니다. 사실 과거 공급 억제 기조로 무너진 정비사업 기반을 복원하려면 재초환이나 용적률 제한 같은 핵심 제도 개편이 불가피합니다.
정부는 집값 자극과 개발이익 환수 우려로 인해 핵심 제도 개편에 신중한 태도를 유지하고 있습니다. 공급 확대와 시장 안정이라는 두 가지 목표를 모두 달성하려면, 물량 확보와 함께 금융 및 규제 환경 개선이 균형 있게 이루어져야 할 것으로 보입니다. 그렇지 않으면 이번 대책도 단순한 숫자 놀음에 그칠 수 있다는 우려는 계속될 전망입니다.