100만 명의 주거난, 해결은 요원한 상황
호치민시에서 저렴한 주택이 필요한 저소득층 인구가 약 100만 명에 달하는 것으로 나타났습니다. 하지만 현재 공급의 70퍼센트가 고급 주택에 집중되고 중급 주택도 25퍼센트를 차지하는 반면, 저가 주택은 극히 부족한 상황인데요. 이에 호치민시는 2030년까지 사회주택 18만 1천 채와 임대주택 10만 채를 건설하겠다는 목표를 세웠지만, 2021년부터 2025년까지 실제로 들어선 물량은 1만 7천 902채에 그쳤습니다.
수익률이 10퍼센트로 제한된 데다 인허가 절차만 3년에서 5년이 걸리다 보니, 민간 기업들이 사회주택에 투자할 마음을 내지 못하고 있습니다. 전용 그린 채널 제도가 있음에도 감정평가와 가격 승인 등의 절차가 일반 상업용 주택만큼 오래 소요되는 것도 큰 걸림돌입니다.
민간 기업의 참여, 희망의 끈인지 아니면 예외인지
이런 가운데 Bcons 그룹이 호치민시 탄우옌동 Bcons City Life 복합단지 내에서 사회주택과 경영대학원 건설을 위한 착공식을 열어 주목받았습니다. 이 사업은 약 6667제곱미터 부지에 지하 1층과 지상 15층 규모의 건물 두 동을 짓고 총 802세대의 아파트를 공급하는 내용을 담고 있는데요. 순환도로와 지하철 노선이 인접한 교통 요지에 들어서 근로자와 젊은 가족들의 주거 안정에 기여할 것으로 기대됩니다.
Bcons 그룹은 지난 13년간 아파트 2만 채 이상을 공급하며 검증된 실행력을 보여줬지만, 이런 사례가 대부분의 민간 기업에게 쉽게 따라 할 수 있는 모델은 아닙니다. 현재 시장에서는 낮은 수익성과 긴 행정 절차, 그리고 장기 자본 조달의 어려움이 여전히 대다수 투자자들을 주저하게 만들고 있으니까요.
토지와 자금과 절차, 세 가지 병목을 어떻게 풀 것인가
전문가들은 사회주택 시장이 활성화되려면 토지 확보와 법적 절차, 장기 자본 조달이라는 세 가지 병목이 동시에 해결되어야 한다고 지적합니다. Bcons 그룹의 레 누 타치 회장은 인허가 기간을 1년 이내로 단축해야 기업들이 제한된 이윤이라도 만회할 수 있다고 강조했고, 호치민시 금융투자공사는 프로젝트당 대출 한도를 현재 2000억 동에서 3000억 동으로 늘리고 지원 기간을 10년으로 연장해야 한다고 제안했습니다.
또한 업계 관계자는 연 4퍼센트에서 5퍼센트의 우대 금리와 10년 이상 장기 대출, 임대 수익률 15퍼센트 상향, 법인세 및 부가가치세 70퍼센트 감면 등 파격적인 지원이 필요하다고 주장했습니다. 정부가 토지 계획과 법적 절차를 미리 마무리한 뒤 입찰을 진행하면, 기업들은 설계와 건설에만 집중할 수 있어 사회주택 공급 속도를 높일 수 있을 것입니다. 호치민시가 제시한 2030년 목표를 달성하려면 이런 변화가 더 이상 미뤄질 여유가 없어 보입니다.