서울 아파트, 월세가 전세를 앞질렀습니다
서울 아파트 임대차 시장에서 월세 비중이 54.1%를 기록하며 전세를 앞섰습니다. 지난 6월 월세 거래량은 8,819건으로 전월보다 3.3% 늘어난 반면, 전세는 7,477건으로 12.5% 줄었는데요. 이로써 월세 중심의 거래 구조가 더욱 뚜렷해졌습니다. 사실 이런 변화는 최근 몇 년간 서서히 진행되어 온 흐름인데, 이번에 기준선을 넘어서면서 시장의 판도가 본격적으로 바뀌고 있다는 평가가 나옵니다.
전세 시장 안에서는 갱신계약이 늘어나는 모습도 눈에 띕니다. 기존 계약을 유지하려는 임차인들의 비중이 55%에 달했고, 전체 갱신 비중도 53.8%로 높게 나타났습니다. 기존 전세 물건을 붙잡으려는 수요가 여전히 강하지만, 신규 전세 공급은 줄어들고 있다는 의미로 해석됩니다. 이런 상황에서 월세로 전환되는 물건이 늘어나면서 임대차 시장의 성격 자체가 달라지고 있는 겁니다.
소형 아파트 중심으로 가파른 상승세
매매 시장에서는 서울 아파트값이 지난 5월 한 달간 1.33% 급등하며 3개월 만에 가장 큰 상승 폭을 보였습니다. 특히 전용면적 40~60㎡의 소형 아파트가 1.79%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 도심권을 중심으로 가격 오름세가 두드러졌습니다. 전년 동월과 비교하면 서울 아파트값은 13.47%나 올랐는데, 이는 역대 가파른 수준 중 하나입니다.
반면 거래 시장에서는 15억 원 이하 중저가 주택을 중심으로 한 실수요 거래가 다시 늘어나고 있습니다. 6월 기준 15억 원 이하 거래 비중은 77.9%로 전월보다 5%포인트 늘었는데, 이는 대출 규제의 영향으로 고가 주택 거래가 위축된 결과로 보입니다. 노원구와 강서구, 성북구 등에서는 15억 원 이하 거래가 90%를 훌씬 넘어서며 중저가 중심의 시장 흐름이 강하게 나타났습니다.
청약 시장은 현금 게임이 되고 있습니다
임대차 시장이 월세 중심으로 바뀌는 사이, 청약 시장은 막상 다른 벽에 부딪히고 있습니다. 서울에서 전용 84㎡ 아파트를 분양받으려면 최소 7억 원에서 최대 25억 원 이상의 현금이 필요한 상황입니다. 대출 규제가 강화되면서 분양가 15억 원을 넘는 아파트는 대출 한도가 크게 줄어들었고, 서울 내 국평 청약 물건 대부분이 이 기준에 해당합니다.
당연히 무주택 실수요자들의 부담은 커질 수밖에 없습니다. 30대 가구 평균 순자산으로는 감당하기 어려운 수준이고, 연봉이 높은 맞벌이 부부라도 부모의 자산 지원 없이는 청약에 나서기 어려운 구조가 되었습니다. 결국 내 집 마련의 결정 변수가 개인의 상환 능력에서 부모의 경제력으로 옮겨가면서 청년층 내부의 자산 격차가 심화되고 있다는 지적이 나옵니다.
이재명 대통령은 최근 국무회의에서 부동산 시장의 자산 불평등과 청년 고통을 해소하기 위해 실수요자 지원 대책을 마련하겠다고 밝혔습니다. 다만 현장에서는 월세 전환으로 임대료 부담이 커지는 임차인과, 청약 장벽에 가로막힌 무주택자들의 어려움이 동시에 벌어지고 있어 실효성 있는 대책이 시급해 보입니다.