강남은 조정, 외곽은 상승
2026년 9월 서울 아파트값은 84주 연속 상승했지만 지역별 온도차가 큽니다. 강남구 -0.36%, 서초구 -0.26%, 송파구 -0.12% 하락한 반면, 중랑구 0.51%, 도봉구 0.47%, 서대문구 0.47% 올랐습니다. 대출총량 규제가 고가 주택 수요를 억제하면서 중저가 지역이 상승을 주도하는 모습입니다.
KB국민은행 김효선 수석전문위원은 대출총량 규제가 고가 주택 수요를 제약한다고 설명했습니다. 우리은행 남혁우 연구원은 서울 1~2%, 경기·인천 2% 이상 상승을 전망하며 강남3구와 중하위 지역의 가격 격차가 줄어들 것으로 봤습니다.
전월세 불안과 공급 부족
전월세 불안도 핵심 변수입니다. 신규 입주물량 부족과 기존 임대주택 감소로 전셋값과 월셋값이 동시에 오르고 있는데요. 매매시장에 진입 못한 수요가 임차시장에 머물다 일부는 저렴한 주택 매수로 이동합니다. 공급 부족이 매매와 임대 시장을 동시에 압박하는 구조입니다.
건국대 박합수 교수는 외곽 상승세가 경기·인천으로 확산하며 수원·용인 등으로 옮겨갈 가능성을 제기했습니다. 뉴스1이 부동산 전문가 20명을 설문한 결과에서도 수도권 강세가 유지되며 서울 비아파트 가격이 90% 상승할 것이란 전망이 나왔습니다. 지방은 보합세를 보일 전망입니다.
향후 변수와 정책 과제
연말까지는 세제개편안 확정 내용과 금리 흐름이 주요 변수로 꼽힙니다. 세 부담 수준에 따라 강남권 장기 보유자의 매물 출회 여부가 달라지고, 금리 상승폭이 커지면 중저가 주택 구매력에도 영향을 줄 수 있습니다. 고가주택 약세가 중저가 시장까지 번지면서 전체 상승 속도가 둔화될 가능성도 제기됩니다.
채상욱 커넥티드그라운드 대표는 고가주택 약세가 중저가까지 번지고 있다고 지적했습니다. 전문가들은 정책 과제로 대출 규제 완화와 전월세 보증금 인하 등을 논의하고 있습니다. 공급 부족과 전월세 불안이 지속되는 가운데, 대출 규제와 세제 개편이 시장 방향을 가를 전망입니다.