강남은 멈췄는데, 강북은 통제불능
서울 아파트값이 84주 연속 오르며 문재인 정부 시기 세운 역대 최장 기록(85주)까지 1주를 남겨뒀습니다. 한국부동산원 8월 조사에서 서울 평균 매매가격은 0.97% 올랐고, 성북구는 14% 상승률을 기록했습니다. 노원·서대문·중랑 등 외곽 지역이 상승세를 이끌었죠.
배경에는 전세난이 있습니다. 전세 매물이 자취를 감추자 생존 매수에 나선 실수요자들이 중저가 아파트로 몰렸습니다. 성북구 전세가격은 1.54% 올라 서울 1위를 차지했고, 전세와 매매의 격차가 줄면서 전세보증금에 대출을 얹어 집을 사는 수요가 늘었습니다. 서울 주택가격의 하한선 자체가 밀려올라간 겁니다.
숫자로 보는 상승의 실체
서울 평균 주택가격은 10억2974만원, 중위가격은 8억592만원으로 사상 처음 8억원을 넘어섰습니다. 7월 실거래가격지수는 전월 대비 1.93%, 1년 전보다 14.56% 뛰었습니다. 동남권이 2.73%로 가장 높았지만 동북권(2.11%)과 도심권(2.09%)도 만만치 않았습니다.
눈에 띄는 건 전용면적 40㎡ 이하 초소형 아파트로, 3.05% 오르며 가장 가파른 상승률을 보였습니다. 자금 부담이 상대적으로 적다는 점이 부각된 결과입니다. 반대로 8월 매매 거래량은 3,143건으로 전월 대비 46.2% 줄었고, 15억원 이하 거래 비중은 79.9%까지 커졌습니다. 시장의 무게중심이 중저가 실수요로 옮겨간 셈입니다.
규제와 시장의 줄다리기
정부는 주택담보대출 축소, 다주택자 양도소득세 중과 재개, 고가주택 보유세와 실거주 요건 강화를 이어왔습니다. 실제로 강남 고가주택은 소폭 하락했습니다. 이재명 대통령은 강남 하락이 시작되고 외곽이 오르는 평탄화 작업이 진행 중이라고 설명했습니다. 청와대 대변인실은 강북 신규 입주 부족과 중저가 수요 증가를 원인으로 꼽았습니다.
전세 시장도 요동치고 있습니다. 전세 실거래가는 1년 전보다 11.9% 올랐고, 전세 거래 10건 중 약 6건이 갱신 계약이었습니다. 토허구역 실거주 규제 완화로 갱신 계약이 허용되면서 임대차 판도도 달라지고 있습니다. 전문가들은 전월세 주거비와 분양가 상승이 맞물려 중저가 주택의 진입장벽까지 높아졌다고 지적합니다.