뚫지 못한 규제의 벽
정부의 10·15 부동산 대책이 발표된 지 한 달이 넘었지만, 서울 집값 상승세는 오히려 가속화되는 양상입니다. 한국부동산원에 따르면 11월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.20% 상승하며 4주 만에 상승폭이 확대됐는데요. 이는 10월 셋째 주 0.50% 이후 연속으로 축소되던 상승률이 반등한 수치입니다. 특히 강남3구와 한강벨트 지역을 중심으로 상승세가 두드러지면서 규제의 한계가 명확히 드러나고 있습니다.
송파구는 0.53%의 상승률로 서울 자치구 중 1위를 기록했으며, 잠실동 '리센츠' 전용 84㎡는 35억 5000만원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 성동구도 0.43% 상승하며 '서울숲행당푸르지오' 전용 114㎡가 21억원에 거래되는 등 규제 이후에도 높은 수요를 보이고 있습니다.
풍선효과와 지역 간 격차
규제의 역설적 효과가 지역 간 양극화를 더욱 심화시키고 있습니다. 강남권과 외곽 지역의 집값 격차가 벌어지는 '초양극화' 현상이 뚜렷해지고 있는데요. 송파구 아파트 평균 매매가격은 처음으로 20억원을 돌파한 반면, 노원구 등 외곽 지역은 거래 침체에 빠진 상태입니다. 거래절벽 속에서도 최상급지의 가격은 오히려 상승하는 아이러니한 상황이 펼쳐지고 있습니다.
경기도에서도 풍선효과가 나타나고 있습니다. 규제 지역인 광명시와 용인시 수지구는 물론, 비규제 지역인 화성시까지 상승폭이 확대되었습니다. 의왕시는 4년 1개월 만에 최대 상승폭(0.38%)을 기록하며 수도권 전역으로 상승세가 확산되는 모습입니다.
왜 멈추지 않는 상승세인가
전문가들은 이 같은 현상 뒤에는 몇 가지 구조적 요인이 작용하고 있다고 분석합니다. 첫째는 만성적인 주택 수급 불균형입니다. 수요 억제책만으로는 근본적인 해결이 어렵고, 공급 부족 문제가 해결되지 않는 한 가격 안정을 기대하기 어렵다는 게 대체적인 평가입니다.
둘째는 '똘똘한 한 채' 현상의 심화입니다. 대출 규제가 강화되면서 오히려 실거주 목적의 투자 수요가 최상급지로 집중되고 있습니다. 집토스 이재윤 대표는 "10·15 대책으로 아파트 투자 수요가 '똘똘한 한 채'로 묶이면서 최상급지에 투자 수요가 몰리는 현상이 발생했다"고 설명합니다.
전세시장도 함께 오르다
매매시장의 영향을 받아 전세시장도 상승세를 보이고 있습니다. 서울 전셋값은 3주 연속 0.15% 상승했으며, 서초구는 0.32%의 높은 상승률을 기록했습니다. 잠원동과 반포동 주요 단지에서 전셋값이 크게 뛰었고, 송파구, 강동구, 양천구 등에서도 매물 부족 현상으로 인해 전셋값이 상승했습니다.
전세시장의 상승세는 매매시장에 영향을 미쳐 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려도 제기됩니다. 부동산원은 선호 단지를 중심으로 매물 부족 현상이 나타나고 있다고 분석하며, 이 같은 추세가 당분간 지속될 가능성이 있다고 전망합니다.
앞으로의 전망과 과제
광운대학교 서진형 교수는 "부동산 가격은 결국 수요와 공급에 의해 결정된다"며 "공급을 늘리지 않으면 가격 안정을 기대하기 어렵다"고 지적합니다. 현재의 규제 기조가 지속될 경우 서울 내 인기 지역과 외곽 지역 간 집값 격차가 더욱 심화될 것으로 예상되는데요.
정부는 토지 확보를 통한 공공 주택 공급을 강조하는 반면, 건설업계는 민간 개발 규제 완화를 통해 공급을 늘려야 한다고 주장합니다. 이러한 입장 차이로 인해 실질적인 주택 공급 확대는 여전히 요원한 상황입니다. 주택 공급 논의가 공회전하는 사이 시장의 불안정성은 계속해서 축적되고 있습니다.