현실화율 동결에도 오르는 세금
정부가 내년도 공동주택 공시가격 현실화율을 69%로 동결했지만, 서울 강남과 한강벨트 지역의 보유세는 30~40% 급등할 전망입니다. 이는 공시가격 현실화율이 4년째 동결됐음에도 불구하고, 최근 아파트 시세가 크게 오르면서 자연스럽게 공시가격도 상승했기 때문이죠. 현실화율이 동결되더라도 시세 자체가 상승하면 공시가격은 따라 오를 수밖에 없는 구조입니다.
실제로 강남구 압구정동 신현대9차 111㎡의 경우, 내년 보유세가 올해 1,858만원에서 2,647만원으로 42.5%나 증가할 것으로 예상됩니다. 서초구 반포동 아크로리버뷰 78㎡도 32.8% 오른 1,599만원을 내야 할 것으로 보이는데요. 이는 해당 아파트의 공시가격이 25.9% 상승한 43억 7,800만원으로 책정될 예정이기 때문입니다.
지역별로 엇갈리는 보유세 부담
같은 서울 안에서도 보유세 증가폭은 지역에 따라 크게 달라질 전망입니다. 강남, 서초, 송파, 마포 등 한강벨트 지역은 대부분 20%대 후반에서 40%대의 인상률을 보일 것으로 예측되는 반면, 노원구, 도봉구, 강북구 등 북부 지역은 3~4%에 그칠 것으로 보입니다. 이처럼 보유세 증가폭의 지역적 편차는 최근 집값 상승세가 어디에 집중되었는지를 그대로 반영하고 있습니다.
마포구의 한 대단지 아파트를 예로 들면, 올해 초 20억원에 거래되던 주택이 9월에는 27억원까지 뛰었습니다. 현실화율 69%를 적용하더라도 공시가격은 약 4억원 가량 오르게 되고, 이에 따라 보유세도 299만원에서 416만원으로 크게 증가하죠. 반포자이 84㎡는 40.4% 증가한 1,790만원, 잠실주공5단지는 45.2%나 오를 것으로 전망됩니다.
정부의 정책 기조와 향후 전망
국토교통부는 내년도 부동산 가격공시 추진방안을 통해 현실화율을 현행 수준으로 유지하기로 결정했습니다. 김윤덕 국토부 장관은 "공시가격이 국민 생활과 밀접하다"며 "시세 산정의 정밀도를 높여 부동산 시세 변동을 정확히 반영하도록 노력하겠다"고 밝혔는데요. 정부는 장기적으로 현실화율을 90%까지 높이는 기존 계획은 유지하면서, 중장기적인 현실화 수준에 대한 연구용역을 진행 중입니다.
한편으로는 공시가격의 균형성을 높이기 위한 조치도 병행하고 있습니다. 시세 상승률이 특히 높은 일부 지역에 대해서는 연간 1.5% 이내로 추가 인상이 가능하도록 한 점이 주목할 만합니다. 이는 특정 지역의 공시가격이 실제 시장 가격에 비해 지나치게 낮게 평가되는 '특수 사례'를 방지하기 위한 것으로 해석됩니다.
부동산 시장에 던지는 함의
이번 보유세 급등 현상은 부동산 정책의 복잡성을 잘 보여주고 있습니다. 현실화율을 동결했다고 해서 보유세 부담이 줄어드는 것은 아니라는 점이 분명해졌습니다. 결국 세금 부담의 핵심은 공시가격 자체의 수준보다는 최근의 집값 변동 추이에 더 크게 좌우된다는 겁니다.
전문가들은 시세반영률 제고와 함께 공시가격 산정의 기초가 되는 '시세' 측정부터 정확하게 이루어져야 한다고 지적합니다. 조정 실거래가 제도 도입을 통해 허위 실거래나 친족 간 거래 등을 걸러내는 동시에, 빅데이터 기반 AI 가격 산정 모델을 활용한 정밀한 시세 산정이 필요하다는 의견도 제시되고 있죠.
최종 공시가격은 내년 4월에 확정될 예정인데, 시장 상황과 부동산 정책 변화에 따라 추가 조정이 있을 수 있습니다. 정부는 5년 단위로 공시가격 현실화 계획을 보완하여 재추진할 계획이라고 밝히면서도, 국민들의 세 부담 증가에 대한 우려를 적극적으로 수용할 것임을 시사하고 있습니다.