퇴거 공포에 떠는 세입자들
최근 서울 전월세 시장이 심상치 않습니다. "집주인이 직접 들어온다"는 통보를 받은 임차인들의 불안감이 커지고 있는데요. 실제로 서울 아파트 전셋값은 올해 들어서만 6% 넘게 올랐고, 특히 성북구와 노원구 등 강북권에서는 상승세가 더 가팔랐습니다. 전세 매물이 줄고 집주인의 실입주가 늘면서 세입자들은 발만 동동 구르고 있는 상황입니다.
이런 현상의 배경에는 정부의 부동산 세제 개편안이 자리 잡고 있습니다. 기존에는 단순히 집을 오래 보유해도 세금 혜택을 받을 수 있었는데, 앞으로는 직접 거주해야 공제율을 최대 80%까지 받게 바뀌었습니다. 비거주 1주택자들에게는 세 부담이 커진 셈이고, 이들이 세금을 피하기 위해 임차인을 내보내고 직접 입주하는 사례가 속출하고 있습니다.
당연히 비강남권 중고가 주택 지역에서 파장이 더 크게 나타나고 있습니다. 마포나 성동, 강동 등지의 집주인들이 장기거주특별공제 혜택을 받기 위해 실입주로 전환하면서, 이들 지역의 전셋값이 급등하고 있습니다. 반면 강남권은 상승 폭이 둔화하며 지역별 양극화 현상도 뚜렷해졌는데요. 이는 해당 지역의 집주인들이 거주 요건을 채워 세금 혜택을 볼 가능성이 크기 때문입니다.
매물은 사라지고, 월세로 밀려나는 세입자들
문제는 실입주 전환이 전세 시장의 공급을 빠르게 위축시키고 있다는 점입니다. 서울 아파트 전세 매물은 올해 초보다 9% 이상 줄었고, 경기도는 무려 30% 가까이 급감했습니다. 매물이 줄면서 전세는 물론이고 월세로 전환되는 속도도 빨라져 오피스텔 전월세 전환율은 2018년 이후 최고치를 기록했습니다.
여기에 종합부동산세 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라가면서 20억원대 아파트에 대한 매수 문의도 늘고 있습니다. 일부 수요자들은 시세 32억원 이하 주택을 새로운 '똘똘한 한 채'로 보고 갈아타기에 나서면서, 중고가 주택 시장의 수요 지형까지 재편되고 있습니다.
사실 이런 현상이 지속되면 전세를 구하지 못한 수요자들이 매매로 몰리면서 중저가 아파트 호가까지 끌어올리는 악순환이 우려됩니다. 전세가 월세로, 월세는 다시 매매로 연결되는 구조 속에서 서민들의 주거비 부담은 점점 무거워지고 있습니다.
여당 내에서도 나오는 우려의 목소리
시장의 혼란이 커지자 여당 안에서도 조심스러운 비판이 제기되고 있습니다. 민주당 내 일부 의원들은 비거주 1주택자 문제를 살펴보겠다거나 유연한 적용 방안을 검토하겠다고 밞혔는데요. 세제 혜택을 위한 실입주가 민간 임대 공급을 위축시켜 결국 서민과 세입자에게 피해를 줄 수 있다는 지적이 나오고 있습니다.
전문가들은 공급 부족 상황에서 집주인들의 보유세 부담이 임대료로 전가될 가능성을 우려하고 있습니다. 정부는 월세 세액공제 확대나 전세대출 규제 완화를 검토 중이지만, 단기적으로는 공급 대책이 역부족이라는 의견이 많습니다. 12월 법안이 최종 확정되기 전까지 시장 모니터링을 통해 내용이 조정될 가능성이 커졌고, 전월세 시장의 향방은 앞으로의 정책 방향에 달려 있을 것으로 보입니다.