9주 만에 꺾인 매수 심리
서울 아파트 매수 심리가 10·15 부동산 대책 이후 9주 만에 처음으로 하락세로 돌아섰습니다. 한국부동산원의 10월 넷째 주 매매수급지수는 103.2를 기록하며 8월 넷째 주 이후 처음으로 떨어졌는데요. 이는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정하고, 토지거래허가구역을 확대한 삼중 규제의 영향으로 풀이됩니다.
특히 강북권역의 매수 심리 위축이 두드러졌습니다. 강북권 매매수급지수는 101.6으로 전주 대비 3.2포인트 하락하며 강남권역(1.3포인트 하락)보다 하락폭이 컸죠. 이는 대출 의존도가 높은 실수요 비중이 강북권에서 상대적으로 컸기 때문으로 분석됩니다. 반면 강남권은 이미 규제지역에 포함되어 있고 현금 보유자가 많아 규제 영향이 적었습니다.
대출 시장의 변화된 흐름
주택담보대출 증가폭이 지난해 10월 이후 가장 적은 1조 2,683억 원에 그쳤습니다. 15억 원 초과 주택의 주담대 한도 축소 등 10·15 대책의 직접적인 영향을 받은 겁니다. 전세자금대출은 오히려 5,385억 원 감소하며 1년 반 만에 가장 큰 감소폭을 기록했어요.
반면 신용대출 잔액은 1조 519억 원 증가했습니다. 주담대 규제로 인해 대출 수요가 신용대출로 옮겨가는 풍선효과가 나타나고 있습니다. 갭투자가 어려워지면서 전세 공급이 줄고, 이에 따라 전세 대출이 감소한 반면, 주담대 규제를 피하려는 소비자들이 신용대출을 활용하는 추세입니다.
비규제지역으로 몰리는 수요
규제에서 벗어난 지역들은 오히려 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 구리, 화성(동탄), 남양주 등 비규제지역에서 아파트 가격 상승폭이 확대되고 있죠. 구리는 9월 셋째주 0.10% 상승에서 넷째주 0.18%로 상승폭을 키웠고, 화성도 하락세를 멈추고 0.13% 상승했습니다.
동탄역 초역세권의 한 주상복합아파트는 지난달 전용 84제곱미터가 16억 9천만 원에 신고가를 기록하며 불과 한 달 새 7천만 원이 급등했어요. 현재는 18억 원에 호가가 형성될 정도로 가격 상승세가 가파릅니다. 김포 '풍무역 푸르지오 더마크' 아파트 견본주택에는 2만 5천여 명이 방문하며 청약 시장의 관심을 증명하고 있습니다.
앞으로의 시장 전망
전문가들은 주택 공급 부족 우려와 풍부한 유동성이 여전히 존재하기 때문에 강력한 규제에도 불구하고 시장의 상승 열기가 완전히 꺾이지 않을 수 있다고 분석합니다. 서울 아파트 매매 물량도 10·15 대책 발표일 이후 약 14.7% 감소했는데요. 이는 매도자들의 관망세와 매수 심리 위축이 복합적으로 작용한 결과입니다.
정부는 구리, 동탄 등의 시장 과열에 대응해 추가 규제지역 지정 가능성을 열어두고 있습니다. 부동산 기획조사 대상에 해당 지역을 포함했으며, 집값 폭등세가 지속될 경우 규제지역으로 지정될 수 있습니다. 따라서 매수 심리 하락이 실제 가격 안정으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 할 상황입니다.
한편 비규제지역 청약 시에는 신중한 접근이 필요합니다. 기본적인 수요 부족 위험과 함께, 분위기에 휩쓸린 '묻지마 청약'은 자금 묶임 등의 위험을 초래할 수 있기 때문이죠. 교통망, 가격 등 기본적인 요소를 고려해 합리적인 단지를 선택하는 것이 중요해 보입니다.