세금 부담 피하려는 증여와 직거래 급증
다주택자 양도소득세 중과가 5월 10일 재개되면서, 서울 부동산 시장에서는 세금 부담을 피하기 위한 증여와 직거래가 급증하고 있습니다. 지난달 서울 집합건물 증여 등기 건수는 1980건으로, 전월 대비 47% 이상 증가하며 3년 4개월 만에 최대치를 기록했는데요. 이는 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자들이 매도 대신 가족에게 자산을 이전하는 전략을 본격화한 결과입니다. 특히 송파구, 서초구, 용산구 등 고가 주택 밀집 지역에서 증여가 활발했고, 기존 채무를 포함한 '부담부 증여' 방식도 늘어난 것으로 나타났습니다.
직거래 역시 빠르게 확대되고 있습니다. 4월 서울 아파트 직거래 건수는 234건으로, 2월 대비 두 배 이상 증가했으며 전체 거래에서 5%를 넘어섰습니다. 이는 가족 간 저가 양도를 통해 증여세 부담을 줄이려는 움직임과 연결되는데요. 상속세 및 증여세법상 일정 기준 이하의 거래는 증여세가 부과되지 않아 절세 수단으로 활용되고 있습니다. 시장에서는 이러한 증여와 직거래 증가가 양도세 중과에 대한 민감한 반응으로, 단순한 거래 방식 변화를 넘어 세제 정책이 부동산 시장에 미치는 영향을 보여준다는 분석이 나옵니다.
급매 소진 뒤 나타난 가격 반등 조짐
양도세 중과 재개를 앞둔 시장에서 한편으로는 가격 반등 조짐도 포착되고 있습니다. 3월까지 이어졌던 다주택자 급매물은 대부분 소진되었고, 최근에는 매도 호가가 다시 상승하면서 매수자들의 관망 심리가 강화되고 있죠. 서울 아파트 매매가격은 보합세를 유지하며, 강남권을 중심으로 일부 지역에서 상승세로 전환했습니다. 예를 들어 서초구 아파트 가격은 10주 만에 상승했고, 송파구는 상승폭을 확대하는 모습을 보였습니다.
하지만 이 같은 반등은 전반적인 거래 위축과 맞물려 있습니다. 서울 아파트 매물 수는 3월 말 8만 건에서 5월 초 7만 건대로 줄어들었고, 급매물 소진 이후 추가 공급이 제한되면서 '매물 잠김' 현상이 나타날 가능성에 대한 우려도 커지고 있습니다. 다주택자들이 세 부담을 이유로 매도를 미루거나 증여로 대체할 경우, 시장 유동성이 떨어져 거래량 감소와 가격 경직성이 동시에 발생할 수 있다는 겁니다. 전세 시장에서는 매매 전환 지연과 입주 물량 감소로 인해 수급 불균형이 심화되며 가격 상승세가 이어지고 있어, 주거 부담이 커질 수 있는 상황입니다.
세제 개편이 가져올 시장의 변곡점
양도세 중과 재개 이후 시장의 핵심 변수는 정부의 세제 개편 방향이 될 전망입니다. 현재 정부는 실거주자 중심의 세제 체계로 전환을 모색하고 있으며, 보유세 강화와 장기보유특별공제(장특공제) 개편 등이 논의되고 있습니다. 이는 비거주 주택에 대한 과도한 세금 감면 혜택을 축소하고, 주택 시장의 안정화를 도모하려는 목적이 담겨 있습니다. 향후 7월 세제 개편에서 구체적인 정책이 발표될 예정이라, 시장 참여자들은 이에 주목하고 있죠.
중장기적으로는 고가 주택이나 비거주 주택을 중심으로 추가 매물이 출회될 여지가 있습니다. 보유세 부담이 늘어나면 다주택자들이 자산 재조정에 나설 수 있고, 이는 시장에 새로운 공급�� 만들어낼 수 있습니다. 하지만 현재의 관망 국면이 거래 위축으로 이어질지, 아니면 정책 변화에 따른 조정으로 전환될지는 아직 불확실한 상태입니다. 전문가들은 세제 개편이 시장에 미치는 영향을 예의주시하며, 부동산 거래 방식과 가격 변동성이 확대될 수 있다고 내다보고 있습니다. 결국 이번 양도세 중과 재개는 단기적 변동보다는 장기적인 세제 체계 변화의 시작점으로 평가될 가능성이 높습니다.