규제에도 오르는 집값, 막차 수요가 밀어올렸습니다
2026년 7월 첫 주, 수도권 아파트값은 또다시 상승폭을 키웠습니다. 정부가 화성 동탄, 용인 기흥, 구리를 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶었음에도 불구하고 말입니다. 오히려 규제 이후 구리는 0.64%, 기흥은 0.56%로 전주 대비 상승폭이 두 배 가까이 커졌습니다.
이런 현상은 규제 발효 전 실거주 의무나 대출 규제를 피하려는 막판 갭투자 수요가 몰렸기 때문으로 풀이됩니다. 규제가 시작되자 집주인들은 매물을 거둬들였고, 시장에는 고가 호가만 남게 되면서 가격이 더 끌어올려졌죠. 동탄은 상승세가 다소 둔화된 1.29%를 기록했지만, 여전히 전국 최고 수준의 오름세를 유지하고 있습니다.
흥미로운 건 인접 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선효과입니다. 특히 수원 영통은 1.19% 급등하며 전주보다 상승폭이 3배 가까이 늘었는데요. 동탄과 맞닿은 생활권 덕분에 상대적으로 저렴한 영통으로 매수세가 몰린 결과입니다. 남양주와 권선구 등에서도 비슷한 흐름이 나타나며 상승 불길이 번지고 있습니다.
서울 전셋값, 이제 매매가격과 어깨를 나란히 하다
매매 시장뿐만 아니라 전세 시장의 불안도 심각합니다. 서울 아파트 전세가격은 이번 주 0.31% 올라 매매가격 상승률인 0.30%를 웃돌았습니다. 이로써 올해 누적 상승률은 매매와 전세 모두 5.42%로 동일한 수준에 도달했습니다. 2015년 전세대란 이후 10년 만의 최대 상승폭이라는 점에서 우려가 커지고 있죠.
공급 부족은 전세난의 가장 큰 원인입니다. 주택 공급 대책이 실현되기까지는 상당한 시간이 걸리는데, 역세권이나 학군지 등 선호 단지의 수요는 계속 쏠리고 있습니다. 자연스럽게 월세로 전환되는 가구가 늘어나면서 월세 가격마저 가속화되는 양상입니다.
이런 상황에서 2030 세대의 주거 불안은 더욱 커지고 있습니다. 부모의 증여나 상속 없이는 서울 내 집 마련이 사실상 어려워졌고, 은행권의 대출 규제까지 더해지면서 실수요자들의 진입 장벽은 더 높아졌습니다. 결국 소득이 아닌 자산으로 양극화가 심화되면서 상대적 박탈감이 커지고 있는 겁니다.
반도체 특수와 대출 장벽, 시장은 어디로 향하나
경기 남부 집값 상승의 배경에는 반도체 산업 호황이 자리 잡고 있습니다. 삼성전자와 SK하이닉스 임직원들의 성과급이 주택 구매 수요로 이어졌고, 실질 GNI가 사상 최고치를 기록하면서 구매력이 뒷받침되었죠. 문제는 이런 유동성이 실수요자보다 투기적 수요와 맞물리면서 규제보다 시장의 힘이 더 세게 작용하고 있다는 점입니다.
물론 대출 규제가 단기적으로는 거래량을 줄일 수 있습니다. KB국민은행을 비롯한 시중 은행들이 주택담보대출 한도를 축소하면서 현금 동원력이 부존한 실수요자들은 매수를 포기해야 하는 상황에 놓였습니다. 하지만 전문가들은 규제가 일시적 거래 감소를 가져올 뿐, 가격 하락까지는 이어지지 않을 것으로 보고 있습니다.
일각에서는 규제가 비규제 지역의 메리트를 없애면서 오히려 상급지로 수요가 이동하는 역풍선효과를 우려하고 있습니다. 결국 단순한 규제로는 수요를 막기 어렵다는 지적이 나오는 이유입니다. 집값 안정을 위해서는 실질적인 공급 확대와 임대사업 활성화가 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.