모기지 금리가 1년 만에 7%를 넘었다
미국 30년 만기 고정 모기지 평균 금리가 7.07%까지 오르며 1년여 만에 처음으로 7% 선을 돌파했습니다. 10년물 국채 금리 역시 4.9%를 넘어서며 수년 만에 최고 수준을 기록했는데요. 프레디맥이 집계한 금리는 6.76%였고, 질로우 기준으로는 6.64%로 나타났지만 모두 최근 들어 가장 높은 수준입니다. 이처럼 모기지 금리가 7% 문턱을 넘으면서 주택 시장은 물론 건설 업계에도 먹구름이 드리우고 있습니다. 당장 풀티그룹은 2.7% 이상 밀렸고 홈디포도 2% 가까이 하락했으며, 윌리엄소노마와 오웬스코닝 등 관련 기업들의 주가도 약세를 보였습니다. SPDR S&P 홈빌더 ETF(XHB) 역시 2% 넘게 하락하며 업종 전반의 투자 심리가 위축되는 모습입니다.
중고주택 판매는 14개월 만에 최저로
금리 부담이 구체적인 수치로 나타나면서 실제 주택 거래 시장도 얼어붙고 있습니다. 지난 8월 중고주택 판매량은 계절조정 연율 기준 398만 채로, 전월보다 2.0% 줄어 14개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 시장 전문가들이 예상했던 400만 채를 밑돈 건 물론이고, 3개월 연속 감소세를 이어갔는데요. 지역별로는 북동부와 중서부, 남부에서 모두 판매가 줄었고 서부만 보합세를 유지했습니다. 판매가 위축되면서 8월 말 중고주택 재고는 162만 채로 늘어 2019년 11월 이후 가장 많은 물량이 시장에 쌓였습니다. 반면 중위 판매가격은 42만 9,100달러에 달하며 역대 8월 중 최고치를 새로 썼고, 전년 동월 대비로는 38개월 연속 상승세를 유지했습니다. 생애 첫 주택 구매자 비율은 30%에 그쳐 NAR이 제시한 건강한 회복 기준인 40%에는 한참 못 미치는 상황입니다. 고금리가 거래는 막아도 가격 자체를 낮추지는 못하는 이례적인 상황이 벌어지고 있는 겁니다.
물가와 정책 불확실성이 금리를 끌어올렸다
이번 금리 급등은 단순한 계절적 요인이 아닙니다. 미국과 이란의 교전 격화로 국제유가가 배럴당 100달러를 넘어서면서 인플레이션 우려가 커졌고, 8월 생산자물가지수(PPI)도 전월 대비 0.4% 올랐습니다. 여기에 트럼프 대통령이 성인 1인당 5,000달러 현금 지급 구상을 밝힌 점도 채권 시장에 부담을 줬는데요. 해당 정책 비용이 1조 3,000억 달러에 달할 것으로 추산되면서, 이미 40조 달러에 이르는 국가부채가 더 늘어날 수 있다는 우려가 국채 매도세를 키웠습니다. 미 재무부는 국채 바이밑 규모를 확대하며 금리 상승을 억제하려 했지만 큰 효과를 보지 못했습니다. 결국 물가 압력과 재정 부담이라는 이중고가 국채 금리를 밀어 올렸고, 이것이 그대로 모기지 금리로 전이되고 있습니다. 차입자의 신용점수나 부채 상환 비율에 따라 실제 적용 금리는 차등을 보이지만, 시장 전체의 자금 조달 비용이 높아지는 건 피할 수 없는 흐름입니다. 당분간 미국 주택 시장은 거래 절벽과 고가격이 공존하는 어려운 국면을 지나갈 것으로 보입니다.