서울 집값, 한 달 만에 다시 오르다
2026년 4월 서울 아파트 매매 실거래가격지수가 전월 대비 0.08% 상승하며 하락세를 끊고 반등했습니다. 전년 동월과 비교하면 무려 12.86% 오른 수치인데요, 이는 지난 3월 정부의 다주택자 양도소득세 중과 재개 발표로 매물이 쏟아지며 잠시 숨 고르던 시장이 다시 오름세를 탄 것으로 풀이됩니다. 특히 이번 상승은 강남 대신 노원·구로·강서 등 15억원 이하 중저가 단지가 주도했다는 점이 눈에 띕니다. 5월 서울 아파트 거래 중 15억원 이하 비중이 76.4%에 달했고, 노원구는 760건 거래 가운데 99.9%가 이 범위에 속했습니다. 대출 규제로 인해 자금 조달 부담이 큰 실수요자들이 상대적으로 접근 가능한 외곽 지역으로 몰린 결과입니다.
전셋값도 월세도 함께 오르다
매매 시장만 뜨거운 게 아닙니다. 전세 시장 역시 4월 실거래가격이 전년 동월 대비 10.53% 상승하며 강세를 이어갔는데요, 도심권은 한 달 새 3.32%나 뛰어 가장 가파른 오름세를 보였습니다. 문제는 임대차 시장에서 월세 전환 속도가 빨라지고 있다는 겁니다. 5월 전세 거래 비중이 51%에 그쳐 사실상 계약 2건 중 1건이 월세로 체결되는 상황입니다. 이른바 '이중 상승'으로 세입자와 실수요자의 주거 부담이 한꺼번에 가중되고 있는 셈입니다. 대출 규제로 자금 여력이 부족한 수요자들은 전세마저 버거워 집을 사려 해도 매매가가 오르고, 사지 않아도 월세가 올라 주거비 부담을 피할 곳이 없는 형국입니다. 전세 갱신계약 비중도 늘어나는데다 월세화가 가속화되면서 서민 주거 안정은 점점 더 어려워지고 있습니다.
강남은 주춤하고 외곽은 들썩이다
권역별로는 동북권이 4월에만 0.61% 올라 5대 생활권 중 상승률이 가장 높았고, 올해 1~4월 누적 상승률도 4.6%로 서울 최고를 기록했습니다. 서남권과 서북권 역시 강세를 보인 반면, 강남·서초·송파 등 동남권은 1% 넘게 하락하며 투자 수요보다는 외곽 지역으로의 실수요 이동이 시장을 움직이고 있습니다. 대출 규제가 심리적 진입 장벽을 낮춘 중저가 지역으로 수요가 쏠리면서 전형적인 강남 우선 논리가 흔들리고 있는 겁니다. 한편 지방은 미분양 부담과 경기 침체로 역주행하며 서울과의 양극화가 심화되고 있습니다. 5월 기준 서울은 0.90% 급등한 반면 광주는 0.52% 하락했는데요. 다만 전문가들은 하반기 세제 개편과 대출 규제 강화, 규제지역 추가 지정 등 정책 변수가 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있다며 단기 상승에 대한 신중한 접근을 권하고 있습니다.