표면의 안정과 이면의 뇌관
이억원 금융위원장이 최근 경기 김포시 풍무역세권 도시개발사업 현장을 찾았습니다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 상황을 직접 점검하고 금융·건설업계의 목소리를 들은 건데요. 정부는 내년까지 착공이나 준공이 예정된 수도권 325개 PF 사업장을 밀착 관리하며 주택 공급 차질을 막겠다는 방침입니다. 현장에서는 한국주택금융공사의 보증을 통해 6,000억 원을 조달해 사업을 정상화한 성공 사례가 주목받았습니다. 이런 공적 보증과 민간 자금의 결합이 주택 공급을 뒷받침하고 있다는 점은 분명한 성과입니다.
하지만 PF 시장의 이면은 조금 다릅니다. 한국신용평가가 최근 내놓은 보고서를 보면, 부동산 PF 익스포저 총량은 2년 전보다 22% 줄며 외형상 안정을 찾은 것처럼 보입니다. 신규 대출도 서울 오피스나 우량 아파트 중심으로 재편되면서 포트폴리오의 평균 질은 나아졌는데요. 문제는 취급 후 4년 이상 회수되지 않은 이른바 '한계 PF'가 13.1조 원까지 불어났다는 점입니다. 이는 전체의 약 26%에 달하며, 2년 전 2.8조 원에서 급증한 수치입니다. 우량 자산이 늘어난 만큼 부실 자산도 누적되며 양극화가 심화되고 있다는 뜻입니다.
풀리지 않는 비주거 자산의 골칫거리
한계 PF의 특징을 자세히 보면 더 우려스러운 부분이 나타납니다. 13.1조 원 중 약 70%가 토지와 비주거 자산으로 구성되어 있어 회수 여건이 매우 어렵습니다. 주거시설 한계 PF 3.9조 원 중에서도 서울 아파트는 4,000억 원에 불과하고, 나머지 대부분은 자산가치 하락이나 회수 곤란 자산군으로 분류됩니다. LH 매입임대주택 같은 정책이 주거용 PF에는 도움이 될 수 있지만, 비주거 자산 비중이 높은 증권사나 캐피탈사에는 실효성이 떨어지는 게 현실입니다. 금리 상승과 공사비 부담으로 경매 매각가율까지 낮아지면서 부실 정리가 계속 지연되고 있는 겁니다.
금융권의 건전성 시험대
스트레스 테스트 결과는 금융권의 부담을 가늠하게 해줍니다. 증권 및 캐피탈 51개사의 PF 익스포저 50조 원을 대상으로 분석한 결과, 건전성 하향 조정 잠재 위험이 있는 규모는 8.3조 원으로 집계되었습니다. 만약 이 시나리오가 현실화되면 추가 충당금 부담만 1.9조 원에 달할 것으로 추산되는데요. 시스템 리스크로 번지는 가능성은 낮게 평가되지만, 자본력이 부족한 일부 캐피탈사나 중소형 금융사는 상당한 타격을 입을 수 있습니다. 특히 다시 시작된 금리 상승기에 기업 대출과 투자 금융을 늘린 여신전문금융업권은 자산 건전성 저하라는 또 다른 시험대에 놓여 있습니다.
정부의 확장적인 보증 지원과 금융권의 적극적인 대출 공급은 당장 주택 공급이라는 시급한 목표를 위해 필요한 조치입니다. 다만 표면적인 안정에 가려진 부실 자산의 누적을 외면해서는 안 됩니다. 성공 사례를 확산하는 것만큼, 회수 불가능한 자산에 대한 명확한 정리와 손실 인식이 뒤따를 때 PF 시장의 진짜 건전성은 확보될 것입니다.