트리플 상승세에 갇힌 수도권 주택시장
최근 서울과 수도권 주택시장이 심상치 않습니다. 매매가와 전셋값, 월세가가 한꺼번에 오르는 이른바 트리플 상승세가 나타나면서 무주택자들의 부담은 한층 커지고 있는데요. 국토연구원이 발표한 5월 부동산시장 소비자 심리조사 결과를 보면, 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 전월보다 4.7포인트 오른 116.7을 기록하며 상승 국면으로 전환했습니다. 특히 서울은 10.7포인트 급등해 135.6을 기록했고, 경기도 역시 122.2를 보이며 수도권 중심의 강한 매수 심리가 확인되었습니다.
이런 흐름 속에서 전세시장은 더욱 심각한 양상을 띠고 있습니다. 서울의 경우 임차 수요가 임대 공급을 압도하는 수준인데요, 임차하려는 사람이 많았다는 응답이 65.8%에 달한 반면 임대하려는 사람은 8.9%에 그쳤습니다. 심지어 임대 공급이 훨씬 많았다는 응답은 0.0%로 조사될 정도로 공급 부족은 극에 달했습니다. 이는 경기와 인천 등 수도권 전반으로 확산되어 경기 임차 수요 63.5%, 인천 57.5%가 각각 임대 공급을 크게 웃도는 현상으로 나타났습니다.
전세난을 넘어 월세난으로
이처럼 전세 매물이 극도로 부족한 상황은 최근 몇 년간의 정책 변화와 맞물려 있습니다. 2020년 임대차 3법 시행 이후 전셋값이 급등하면서 무자본 갭투자와 깡통전세가 횡행했고, 이후 전세 사기 여파와 고금리, 대출 규제가 겹치면서 시장은 빠르게 월세 중심으로 재편되었습니다. 집주인들은 세 부담과 예금 금리보다 높은 수익성을 이유로 월세를 선호하게 됐고, 서울 아파트 전월세 거래 비중 격차도 크게 좁혀졌습니다.
현재 정부는 전세 감소를 정상화 과정으로 진단하며 갭투자 방지를 위한 실거주 의무화와 토지거래허가구역 설정 등 규제를 강화하고 있습니다. 또한 비거주 1주택자의 전세대출 규제를 검토하며, 고액 전세대출 한도 산정 시 총부채원리금상환비율에 포함하는 방안을 검토 중인데요. 하지만 이런 규제 강화가 공급 부족을 해소하지 못하면서 전월세와 매매가가 동시에 오르는 악순환이 이어지고 있습니다.
주거 사다리가 흔들리는 이유
이런 시장 상황에서 가장 큰 타격을 받는 건 역시 무주택 서민과 2030 세대입니다. 과거 전세는 내 집 마련을 위한 종잣돈을 모으는 주거 사다리 역할을 했지만, 이제는 그 사다리가 붕괴될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 특히 2030 세대는 전체 연령대 중 유일하게 소득이 감소한 반면 주거비 부담은 급증하고 있어, 내 집 마련을 위한 기간이 더욱 늘어나는 위기에 처했습니다.
경기도의 경우에도 5월 매매가는 0.31%, 전세가는 0.51%, 월세가는 0.47% 모두 전월 대비 상승했습니다. 광명시와 화성시 동탄구 등 신축 및 재건축 추진 단지와 정주 여건이 좋은 지역을 중심으로 수요가 집중되면서 일부 외곽 지역과의 양극화도 심화되는 모습입니다. 당장 달라질 공급이 눈에 보이지 않는 상황에서 수도권 주택시장의 불안정성은 당분간 지속될 가능성이 높아 보입니다.