규제 칼날 피한 막차 수요, 이후 거래는 뚝
지난달 30일 정부가 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 규제지역으로 추가 지정하면서 시장이 술렁였습니다. 규제 효력이 실제로 들어가기 전인 발표일 당일, 이들 지역의 아파트 매매 계약은 평소의 3배에서 4배까지 급증했는데요. 동탄은 172건, 기흥은 133건, 구리는 38건이 하루 만에 신고되며 대출 규제를 피하려는 막차 수요가 몰렸습니다.
하지만 규제가 본격적으로 시행된 이후 상황은 180도 달라졌습니다. 투기과열지구와 조정대상지역 지정으로 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 줄었고, 유주택자의 추가 대출은 사실상 막혔습니다. 여기에 취득세 중과와 양도소득세 부담까지 커지면서 거래는 급격히 냉각되었는데요. 실수요자들도 대출 한도 축소에 민감하게 반응하며, 규제 발표 전의 열기는 온데간데없이 사라졌습니다.
풍선효과에 요동치는 인근 지역
규제지역으로 묶인 동탄, 기흥, 구리의 집값은 잠시 주춤한 반면, 인접한 비규제지역으로 수요가 빠르게 이동하는 풍선효과가 뚜렷하게 나타났습니다. 특히 시장 참여자들이 반복된 규제에 상당히 익숙해졌기 때문에, 과거처럼 2~3주의 관망세를 거치지 않고 즉각적으로 대체지를 찾아 움직였습니다.
평택 고덕동의 힐스테이트고덕센트럴 전용 93㎡는 8억 6천만 원에 거래된 데 이어, 고층 매물이 11억 원에 팔리며 최고가를 새로 썼습니다. 남양주 다산신도시에서도 다산자이폴라리스와 다산롯데캐슬이 각각 10억 원대 후반에 거래되며 해당 면적의 신고가를 경신했는데요. 이처럼 규제를 피한 수요가 쏠리면서 병점이나 남양주 일대의 호가는 수천만 원에서 최대 1억 원까지 급등하는 모습을 보였습니다.
고금리 그림자, 풍선효과도 제한적일까
비규제지역의 상승세가 이어지고 있지만, 시장 전망을 낙관하기만은 어려운 상황입니다. KB국민은행의 6월 주택시장동향을 보면 서울 아파트 매매가격전망지수가 125.3을 기록하며 3개월 연속 오르긴 했지만, 여전히 고금리와 대출 총량 규제는 투자 수요를 억제하는 큰 변수입니다.
우리은행 부동산연구원 관계자는 생활권을 공유하는 비규제지역으로의 수요 이동 가능성을 인정하면서도, 고금리와 취득세 중과 등이 여전히 부담으로 작용해 풍선효과의 강도는 지켜봐야 한다고 분석했습니다. 전셋값 상승으로 밀려난 실수요자들이 대체지를 찾는 상황은 계속될 것으로 보이는데요. 정부 역시 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 추가 규제 지정 여부를 검토하겠다고 밝혀, 당분간 수도권 부동산 시장은 규제와 수요의 묘한 줄다리기를 이어갈 전망입니다.