PF 시장, 다시 문이 열렸습니다
정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규제를 잇달아 풀면서 주택 공급에 속도를 내고 있습니다. 핵심은 PF 자기자본비율 규제 도입 시점을 2027년에서 2029년으로 2년 미룬 겁니다. PF 신디케이트론 한도는 1조 원에서 5조 원으로 늘렸고, 7조 3,000억 원 규모의 PF 펀드도 추가로 조성했습니다.
일부 PF 정상화 자금의 위험가중치도 400%에서 100%로 크게 낮췄습니다. 은행과 보험사가 PF 시장에 자금을 더 적극적으로 투입할 수 있는 발판을 마련한 겁니다. 2022년부터 이어진 착공 부진으로 공급 부족과 가격 불안이 커지자, 금융당국이 유동성 공급에 나선 겁니다.
은행권의 이중고
문제는 은행권이 자금 공급 확대와 부실 관리라는 상충하는 과제를 함께 안고 있다는 점입니다. 실제로 금융권 PF 익스포저는 174조 3,000억 원에서 169조 8,000억 원으로 줄었지만, 연체율은 3.88%에서 4.65%로 오히려 올랐습니다. 반면 올해 1분기 신규 PF 취급액은 전년 대비 50% 늘어난 16조 8,000억 원을 기록했습니다.
규제가 풀린 만큼 은행이 감당해야 할 심사 부담도 커진 셈입니다. 과거 제2금융권이 주로 맡던 300세대 안팎 소규모 사업장까지 검토 대상에 들어올 수 있기 때문입니다. 정부의 자본 부담 완화 조치가 개별 사업장의 사업성까지 보장해 주는 건 아니라서, 옥석 가리기의 난도는 한층 높아졌습니다.
단계별로 이어지는 지원
금융당국은 사업 단계마다 맞춤형 자금을 연결합니다. 토지 매입과 인허가 단계에서는 코람코자산신탁의 'PF 개발앵커리츠'가 6,100억 원을 낮은 금리로 공급합니다. 본PF 전환 단계에서는 HUG의 PF 보증이 힘을 보탭니다. 보증 한도를 2028년까지 건축비의 70%, 서울은 80%까지 늘리고, 2027년 5월 이전 발급 보증에는 보증료율 30% 할인을 적용합니다.
LH는 매입임대 사업으로 미분양 위험을 줄이고, 매입약정 부동산 취득 시 취득세 감면율을 15%에서 2027년 70%까지 확대합니다. 일시적 유동성 부족 사업장을 위해 신디케이트론 한도를 5조 원으로 늘렸고, 사업성이 부족한 곳은 매각과 재구조화로 정리합니다. 내년 착공이나 준공이 예정된 수도권 PF 사업장 325곳에는 전담 담당자를 지정해 밀착 관리에 들어갔습니다.