규제 직전 마지막 기회 잡은 투자자들
서울 아파트 시장에 지난 5일간 '갭투자 5일장'이 열렸습니다. 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후 규제 시행 전까지 서울에서만 485건의 매매가 급증했는데요, 특히 노원구(39건), 성북구(36건), 동대문구(36건) 등 중저가 매물이 많은 지역에서 거래가 집중되었습니다. 일부 지역에서는 매물을 직접 확인하지도 않은 상태에서 가계약금을 넣는 사례까지 나오면서, 규제 발표 직후의 시장이 일시적으로 과열되는 양상을 보였죠.
이런 현상은 토지거래허가구역이 확대 지정되고 2년 실거주 의무가 적용되기 전 마지막 기회를 잡으려는 투자 심리를 반영합니다. 실제로 20일부터는 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역에서 갭투자가 사실상 불가능해지기 때문입니다.
신고가 행렬이 부른 규제 강화
9월 수도권 아파트 시장에서 신고가 거래 비중이 급증하며 정부의 강력한 대책을 촉발했습니다. 직방의 분석에 따르면 신규 규제지역의 신고가 비중은 7월 7.4%에서 9월 14.3%로 두 배 가까이 뛰었는데요, 서초구는 54%의 아파트가 신고가에 거래되었고, 광진구(50%), 성동구(43%) 등에서도 신고가 행렬이 이어졌습니다.
경기도에서도 과천시의 신고가 비중이 57%로 가장 높았으며, 성남 분당구(43%) 등에서 가격 상승세가 두드러졌습니다. 이렇게 수도권 전역에서 확산된 신고가 상승세가 10·15 대책의 직접적인 배경이 되었습니다.
3중 규제로 짜여진 그물망
정부는 이번 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 일괄 지정했습니다. 이는 주택담보대출 규제 강화와 함께 시행되었는데요, 15억 초과~25억 미만 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도가 축소되었습니다.
토지거래허가구역 내에서는 주택 취득 시 4개월 내 전입 후 2년간 실거주해야 합니다. 다만 허가 관청은 매수자가 제출하는 토지이용계획서상 실거주 예정일이 허가일로부터 4개월 내이면 허가를 내주는 유연성을 보이기도 했죠. 재개발·재건축 입주권도 허가 대상에 포함되면서 정비사업에도 영향을 미칠 전망입니다.
지역별 다른 반응과 전망
성남시는 이미 정비사업이 활발하게 진행 중인 지역으로서 이번 규제에 특히 우려를 표명했습니다. 규제지역 신규 지정이 정비사업 추진 동력을 약화시켜 사업비 상승을 초래할 수 있다는 겁니다. 신상진 성남시장은 "모든 행정 역량을 동원하여 정비사업이 안정적으로 추진될 수 있도록 최선을 다하겠다"고 밝혔는데요, 이는 규제가 지역 경제에 미칠 부정적 영향을 우려한 발언으로 읽힙니다.
전문가들은 단기적으로 거래량이 조정받을 수 있지만, 자금 여력이 있는 수요층은 핵심 입지로 이동을 지속할 것으로 전망합니다. 실수요층은 예산에 맞는 대체 지역이나 중간 가격대 주택을 선택하는 흐름이 나타날 것이라고 예측하고 있습니다.
시장은 20일부터 3중 규제가 모두 적용되면서 향후 추가 규제에 대한 시선을 옮기고 있으며, 1가구 2주택 소유주들은 양도세 부담 등을 고려하여 매물 가격을 결정하는 데 어려움을 겪을 것으로 보입니다.