"집주인이 들어온대요"…전세 난민 속출하는 이유
정부의 부동산 세제 개편 방침이 임대차 시장의 불안을 키우고 있습니다. 등록임대사업자에게 주던 양도소득세 감면 등 혜택이 축소되면서, 임대인들이 비과세를 받기 위해 실거주로 전환하려는 움직임이 급증했는데요. 주택임대차보호법상 집주인이 직접 입주하겠다고 밝히면 세입자의 계약갱신청구권이 거절됩니다. 이로 인해 안정적으로 살던 세입자들이 갑작스러운 퇴거 통보를 받으며 주거 불안을 겪고 있습니다.
서울만 해도 2028년까지 의무 임대 기간이 만료되는 아파트가 총 3만 7,000여 가구에 달할 것으로 추정됩니다. 이 물량이 모두 실거주로 전환되면 전세 시장에서 상당한 공급이 줄어들게 됩니다. 전문가들은 전세 공급 급감이 수급 불균형을 심화시켜 보증금 상승과 월세 전환을 가속화할 수 있다고 우려하고 있습니다.
종부세 개편과 교환 거래 급증…바뀌는 시장 지형
이번 개편의 핵심은 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 가액으로 바꾼 것입니다. 실거주 1주택자의 기본공제액은 14억원으로 늘렸지만, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮췄는데요. 이는 실거주를 강력히 유도하면서 비거주자의 세 부담을 높인 셈입니다. 이러한 변화 속에서 비거주 1주택자들이 세 부담을 피하기 위해 가족 간 아파트를 맞바꾸는 교환 거래가 크게 늘어나고 있습니다.
하지만 정책 의도와 달리 시장 왜곡 가능성도 제기됩니다. 특정 가격대에 집중된 혜택은 오히려 해당 구간으로 수요가 몰리는 역설을 낳을 수 있습니다. 또한 실거주 강화로 전세 매물이 줄어들면, 과거 임대차 3법 때처럼 전세 가격 급등이 매매 시장 불안으로 이어질 수 있다는 지적이 나옵니다. 종부세는 세수 비중은 작지만 정치적 저항이 크기 때문에, 중산층까지 과세 대상에 포함되면 정치적 외연이 좁아질 수 있다는 분석도 있습니다.
정책 오락가락…불확실성이 키운 시장의 불안
가장 큰 문제는 정책이 발표된 이후에도 방향이 계속 흔들리고 있다는 점입니다. 부동산 세제는 중장기적인 관점에서 결정되어야 함에도 불구하고, 발표 후 며칠 만에 전면 재검토 지시가 내려지는 등 혼란이 반복되었습니다. 이 과정에서 야당은 졸속행정이라고 비판했고, 시장 참여자들은 정부 발표를 믿기 어려운 상황에 처했습니다.
잦은 정책 수정이 쌓인 불확실성은 시장의 신뢰를 깎고, 결국 정책 비용만 키우는 결과를 낳고 있습니다. 공급 확대 방안도 택지 확보와 인허가에 시간이 걸려 단기 효과를 기대하기 어렵고, 가계부채 억제를 위한 대출 규제와도 맞물려 실효성에 의문이 제기됩니다. 결국 이번 부동산 세제 개편은 단순한 세금 문제를 넘어, 세입자의 주거 안정과 시장의 신뢰 회복이라는 과제를 동시에 안고 있습니다. 국회에서 충분한 이행 기간과 완만한 부담 분산 방안을 마련하는 것이 시급해 보입니다.