규제 직전 마지막 불꽃
10·15 부동산 대책 발표에도 불구하고 서울 아파트 가격이 역대 최대 상승률을 기록했습니다. 한국부동산원 통계에 따르면 10월 셋째 주 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 0.50% 상승하며 2013년 1월 통계 공표 이후 최고치를 경신했는데요, 이는 정부의 강력한 규제 발표를 앞두고 막판 매수세가 집중된 결과로 분석됩니다.
특히 대출 규제 적용일(16일)과 토지거래허가구역 적용일(20일) 사이의 기간 동안 거래가 폭증했으며, 15일 하루만 서울에서 730여 건의 아파트가 거래되며 최근 3개월 평균의 3배를 넘는 수치를 보였습니다. 규제 직전 '5일장' 현상이 가격 급등을 부추긴 겁니다.
지역별 가파른 상승세
서울 내에서는 광진구가 1.29%로 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 성동구(1.25%), 강동구(1.12%), 양천구(0.96%) 등 주요 자치구 전반에서 두드러진 상승세가 나타났습니다. 한강변 인근 지역과 재건축 추진 단지, 역세권 대단지를 중심으로 매수 문의와 거래가 활발하게 이어졌죠.
수도권에서는 경기도가 0.16% 상승했으며, 성남 분당구는 1.78%, 과천시는 1.48%의 높은 상승률을 보였습니다. 고덕센트럴아이파크 74㎡는 한 달 만에 1억 5500만원이 상승하며 최고가를 경신했습니다. 이러한 현상은 규제 회피 심리와 막차 수요가 맞물린 결과입니다.
일시적 2주택자의 딜레마
한편, 서울의 일시적 2주택자들은 예상치 못한 세금 부담에 직면하고 있습니다. 토지거래허가구역 확대와 세입자의 계약갱신청구권 행사로 기존 주택 처분이 어려워지면서 양도세 비과세 혜택을 받기 어려워진 상황인데요, 특히 내년 5월 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 조정대상지역 내 2주택자는 최고 71.5%의 세율을 부담해야 합니다.
전문가들은 정부의 일률적인 규제가 시장 순환을 막고 있다고 지적합니다. 전세 만료 시점이 내년 5월 이후인 주택 소유자들은 세금 폭탄을 피하기 어려울 것으로 전망됩니다. 이러한 상황에 일부 주택 소유자들은 매매 대신 증여를 선택하는 사례가 늘고 있습니다.
분양시장의 변화 예고
10·15 대책은 분양 시장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 '3중 규제'가 적용되면서 실거주 의무가 강화되고 전매제한이 3년으로 늘어났기 때문입니다. 청약 자격이 2년 이상 지역 거주자에게 우선 공급되고 추첨제 물량은 줄어들었죠.
특히 주택 가격에 따른 대출 한도 차등 적용으로 인해 현금 자산이 풍부한 계층에게 유리한 시장이 형성될 가능성이 높습니다. 대출 의존도가 높은 서민층의 청약 부담이 더욱 커질 것으로 예상됩니다.
향후 시장 전망
부동산 전문가들은 다음 주부터 규제 효과가 본격화되어 상승세가 둔화될 것으로 예측합니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "규제 영향이 본격적으로 나타나는 다음 주부터 상승 폭이 빠르게 떨어질 것"이라고 전망했는데요, 연말에는 서울 외곽 지역에서 하락 전환이 나타날 가능성도 제기하고 있습니다.
한편, 비규제 지역에서는 규제 회피 심리로 인해 풍선효과가 나타나기 시작했습니다. 구리시와 남양주시의 아파트 가격 상승률이 이전 2주보다 높아지는 현상이 관측되고 있습니다. 이러한 움직임은 수요가 비규제 지역으로 이탈할 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.
현재 서울 아파트 시장은 규제 직전의 마지막 불꽃을 태우고 있는 모습입니다.