주거 사다리가 무너지고 있다
전세대출 시장에서 소득 격차가 극명하게 드러나고 있습니다. 올해 2분기 말 기준 전세대출 잔액의 65.2%가 소득 상위 30% 고소득층에게 집중된 반면, 저소득층의 비중은 7.6%에 불과합니다. 이것은 2021년 1분기 대비 고소득층 비중이 4%p 증가한 수치인데요, 정작 주거 안정이 가장 시급한 계층이 전세대출에서 점점 더 소외되고 있는 구조입니다.
대출을 받은 사람 수 기준으로도 고소득층의 비중은 54.6%로 절반을 넘어섰습니다. 반면 소득 하위 30% 저소득층 차주 비중은 9.9%로 10% 아래로 떨어졌죠. 중소득층의 비중 역시 함께 감소하면서 전세대출 시장이 고소득층 중심으로 재편되는 추세가 뚜렷해지고 있습니다.
갭투자로 변질된 전세대출
전세제도는 원래 금융이 발달하지 않았던 시절, 세입자가 집주인에게 무이자로 목돈을 맡기는 사적 대출의 성격이었습니다. 2008년 금융위기 이후 서민 지원을 명분으로 전세대출 제도가 도입되었지만, 최근에는 '똘똘한 한 채' 현상과 맞물려 투기 수단으로 변질되고 있습니다.
고소득층 중 상당수는 대출 규제 강화 전 갭투자 형태로 수도권 핵심 지역에 주택을 확보하고, 다른 지역에서 전세 생활을 하는 이중주거 형태를 보이기도 합니다. 전셋값 급등기에 고소득층의 보증금 절댓값이 커지면서 대출 잔액 증가폭이 더욱 두드러지게 나타나고 있죠.
한국은행 이창용 총재는 국정감사에서 "전세제도를 개선하지 않으면 대출을 통한 레버리지가 계속 확대될 것"이라고 경고했습니다. 그는 고통이 따르더라도 전세제도를 끊어야 할 시점이라고 강조하며, 현재의 제도가 빚내서 주택을 구입하는 레버리지 확대를 부추기고 있다고 지적했습니다.
실수요자 밀려나는 악순환
정부의 부동산 규제가 오히려 역효과를 내고 있다는 분석도 나오고 있습니다. 국민의힘 박성훈 의원은 "이재명 정부의 부동산 규제로 전세 매물이 감소하고 전·월세가 동반 상승하면서 실수요자들이 월세로 내몰리는 악순환이 불가피하다"고 우려했습니다.
저소득층의 경우 버팀목 전세대출 한도 축소 등으로 대출 접근성이 더욱 악화되었습니다. 집값과 전셋값 상승으로 저소득층이 살 수 있는 집 자체가 줄어들면서 대출 소외 현상이 심화되고 있는 겁니다.
최근 정부는 10월 15일 발표한 부동산 대책에서 수도권 및 규제지역의 전세대출 이자상환분을 DSR에 포함하기로 결정했습니다. 이는 전세대출을 이용한 과도한 갭투자를 억제하기 위한 조치로 풀이됩니다. 하지만 이러한 규제 강화가 오히려 저소득층의 대출 문턱을 더 높이고 있다는 비판도 있습니다.
앞으로의 전망과 과제
전세대출의 고소득층 집중 현상은 단순한 통계 수치를 넘어 사회적 문제로 발전할 가능성이 있습니다. 청년, 신혼부부, 무주택 서민 등 실수요자들이 전세 시장에서 밀려나면서 주거 불안정이 확산될 수 있다는 지적이 나오고 있죠.
가계부채 문제도 더욱 심화될 우려가 있습니다. 고소득층 위주로 재편된 전세대출 구조가 전체적인 부채 수준을 끌어올리는 요인으로 작용하고 있습니다.
전문가들은 전세제도의 근본적인 개선 없이는 이러한 구조적 문제가 지속될 것이라고 예측합니다. 다만 어떤 방향으로 개선해야 할지에 대해서는 다양한 의견이 존재하는 상황입니다. 어떤 이는 전세제도 자체의 단계적 폐지를 주장하는 반면, 다른 이는 서민 지원 기능을 강화하는 방향으로 개선해야 한다고 주장하고 있습니다.