강남 첫 부과 초읽기
서울 서초구가 재초환의 첫 부과에 나서면서 강남권 재건축 시장이 긴장하고 있습니다. 대상은 2021년 준공한 반포센트레빌아스테리움, 옛 반포현대입니다. 서초구는 준공 후 5년 소멸시효가 2026년 12월에 도래한다며 연내 부과를 추진하는데요. 재초환이 실제 부과되면 강남권 첫 사례가 됩니다. 부과 시점 해석도 갈립니다. 서초구는 준공 기준 5년 안에 부과해야 한다는 입장이고, 국토교통부는 2024년 3월 개정법 시행일부터 5년을 적용해 2029년까지 가능하다고 봅니다. 같은 법을 놓고 중앙정부와 지자체의 시계가 달라진 셈입니다.
7억 부담이 만든 이중가격
부담금 규모도 시장을 흔듭니다. 반포현대는 조합이 2018년 추산한 1인당 평균 부담금이 850만원이었지만, 서초구 제시액은 1억3569만원으로 16배 차이가 납니다. 래미안트리니원은 가구당 부담금이 최대 7억원에 이를 수 있다는 전망이 나옵니다. 부담 주체에 따라 호가도 갈라집니다. 전용 84㎡ 매물이 매도자 부담 조건 57억원, 매수자 부담 조건 51억5000만원에 나오면서 같은 면적의 가격 차이가 5억5000만원 안팎 벌어졌습니다. 거래 조건 하나로 집값이 수억원씩 달라 보이는 이중가격 현상이 거래를 위축시키고 있습니다.
산정 기준과 공급 우려
서울 46개 단지, 1만8000가구가 부과 대상입니다. 전국 60여 곳, 부담금은 2조1690억원입니다. 쟁점은 산정 기준입니다. 조합 설립 시점의 공시가격과 입주 시점의 감정평가를 어떻게 반영하느냐에 따라 부담액이 크게 달라질 수 있는데요. 정상 주택가격 상승률에 쓰이는 한국부동산원 지수가 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적도 나옵니다. 조합들은 미실현 이익에 매기는 징벌적 과세라며 가처분 신청과 행정소송을 예고했습니다. 부과가 현실화되면 사업 지연과 도심 공급 위축으로 이어질 수 있다는 우려가 나옵니다. 부과 시효와 산정 기준을 명확히 정리하지 않으면 소송전과 시장 혼란이 장기화될 수 있습니다.