'똘똘한 한 채'를 겨눈 차등 과세
이재명 대통령이 종합부동산세 강화와 차등 세제 도입을 예고하면서 부동산 시장의 주요 변수로 떠오르고 있습니다. 정부는 기존 주택 수 중심의 과세 체계를 합산 가액 중심으로 전환하는 방안을 추진 중인데요. 특히 시가 30억에서 50억 원 수준의 초고가 주택을 별도 그룹으로 묶어 세율을 높이는 핀셋 증세가 핵심입니다. 실거주자와 서민층은 보호하면서, 고가 주택에 집중된 자산으로 인한 시장 왜곡을 바로잡겠다는 취지입니다.
이번 개편의 배경에는 최근 심화된 이른바 똘똘한 한 채 현상이 자리 잡고 있습니다. 정부는 다주택 규제가 오히려 강남권 등 상급지의 고가 주택 한 채에 자산을 몰리게 만들었다고 보고 있는데요. 이에 따라 종부세를 기본공제, 중부담, 초고가 세 그룹으로 나누고, 양도소득세에서는 보유 기간 공제를 줄이는 대신 거주 기간 공제를 확대하는 방안이 거론되고 있습니다.
종부세 혜택, 소수 초고가에 집중되다
문제는 현행 종부세 공제 혜택이 초고가 주택에 집중되어 있다는 점입니다. 국세청 통계에 따르면 과세표준 20억 원을 초과하는 초고가 1주택의 지난해 세액공제액은 461억 원으로, 전년보다 153%나 급증했습니다. 대상자는 전체의 1.6%에 불과하지만, 이들이 받은 공제액은 전체의 22.2%를 차지했는데요. 서울에 전체 주택 종부세 공제액의 87.9%가 집중된 것도 이와 무관하지 않습니다.
이는 장기보유와 고령자 공제를 합산하면 최대 80%까지 세액공제가 가능한 현행 제도의 특수한 결과입니다. 정부는 이러한 역진성 문제를 해소하기 위해 공제 체계를 보유 중심에서 실거주 중심으로 재편하는 방안을 검토하고 있습니다. 동시에 1주택 기본공제선을 현행 공시가격 12억 원에서 상향하여 일반 납세자의 세 부담은 완화하려 하고 있습니다.
매물 잠김과 조세 저항의 딜레마
다만 보유세 강화가 시장에 미칠 부작용에 대한 우려도 적지 않습니다. 세 부담이 커질 경우 집주인들이 매도를 미루면서 매물이 줄어드는 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다는 지적입니다. 공급이 줄어들면 오히려 집값 상승 압력이 커질 수 있어, 세금 전가로 이어질 가능성도 제기되고 있습니다.
전문가들은 보유세를 올리는 대신 양도소득세 등 거래세를 낮춰 매물을 끌어내는 방안을 함께 고려해야 한다고 조언합니다. 또한 세제가 지나치게 복잡해질 경우 행정 낭비와 국민 수용성 저하가 우려된다는 비판도 나오는데요. 정부가 추진하는 세법 개정안은 오는 8월 초에 발표될 예정이며, 어떤 방식으로든 시장의 안정적 수용이 뒤따라야 할 것으로 보입니다.